Resumen Ejecutivo

Este estudio integra dos análisis complementarios del mercado de arriendos de apartamentos estrato 4, 5 y 6 en el Eje Cafetero, tomando como datos los compilados por el ELDRI (2025). Se revela una dinámica de mercado compleja que varía significativamente según el horizonte temporal analizado.

Se utilizó el CAGR, que significa Tasa de Crecimiento Anual Compuesta (del inglés: Compound Annual Growth Rate). Es el promedio de crecimiento anual que tendría que tener algo para llegar de un valor inicial a un valor final en un período determinado, asumiendo que crece de forma constante cada año. Esta medida es útil para poder hacer mejores comparaciones entre el corto y largo plazo.

CAGR = [(Valor Final / Valor Inicial)^(1/Número de años) – 1] × 100

Hallazgos Clave del Análisis Dual

Los análisis indican que:

Largo Plazo (2018-2025): Tendencia Favorable y Estable

CAGR promedio de arriendos: 6.10% anual (vs 9.30% del salario mínimo)

Mejora del 16-20% en capacidad de pago de arrendatarios

Corto Plazo (2024-2025): Aceleración y Divergencia

Variación promedio: 9.78% anual (60% más rápido que CAGR histórico)

Armenia con crecimiento excepcional de 14.77% (138% más rápido que su CAGR)

Contraste Fundamental: La Aceleración Reciente

El último año muestra un crecimiento 3.68 puntos porcentuales superior al promedio histórico, indicando presiones alcistas recientes que no existían en el período más largo de 6.75 años analizado.

Figura: Síntesis del crecimiento histórico vs último año

Fuente: Secretaría de Hacienda de Armenia con datos ELDRI (2025)

Análisis Comparativo por Ciudad

Ciudad	CAGR 2018-2025	Var. Anual 2024-2025	Aceleración (pp)	Más Rápido
Armenia	6.19%	14.77%	+8.58	138%
Ibagué	5.88%	6.98%	+1.10	19%
Pereira	5.82%	9.08%	+3.26	56%
Manizales	6.49%	8.29%	+1.79	28%
Salario Mínimo	9.30%	9.50%	+0.20	2%

Figura: Análisis comparativo detallado de tasas de crecimiento

Fuente: Secretaría de Hacienda de Armenia con datos ELDRI (2025) y BANREP (2025)

Interpretación y Conclusiones

1. El Caso Armenia: Análisis Detallado

Armenia presenta la situación más compleja y merece atención especial:

Perspectiva Histórica Favorable: Con un CAGR de 6.19% (vs 9.30% del salario), Armenia ha sido históricamente favorable para arrendatarios, con una mejora acumulada del 17.68% en capacidad de pago.
Reversión Reciente Dramática: El último año muestra un crecimiento de 14.77%, más del doble del promedio histórico. Esto invierte completamente la tendencia favorable.
Posibles Causas: Este comportamiento atípico podría explicarse por: (1) Ajuste de mercado tras años de crecimiento contenido, (2) Cambios en la demanda local, (3) Reducción de oferta disponible, (4) Factores económicos específicos de la ciudad.

2. Comportamiento Regional Diferenciado

El análisis dual revela patrones distintos en cada ciudad:

Ibagué – Estabilidad Relativa: Muestra la menor aceleración (19% más rápido) y mantiene una situación favorable tanto en largo como en corto plazo. Es el mercado más equilibrado de los cuatro.

Pereira – Aceleración Moderada: Con una aceleración del 56%, muestra presiones alcistas significativas pero no extremas. El contexto deflacionario local (-0.08%) complica la interpretación.

Manizales – Situación Intermedia: Aceleración del 28%, mantiene un balance relativamente favorable pero con presiones crecientes en el corto plazo.

3. Implicaciones para Diferentes Horizontes Temporales

Para Arrendatarios

Contratos de Largo Plazo: La tendencia histórica (CAGR) sugiere que los contratos a varios años han sido beneficiosos, especialmente en Ibagué, Pereira y Manizales.

Renovaciones Anuales: El análisis de corto plazo muestra mayor riesgo en renovaciones anuales, especialmente en Armenia. Considerar negociar incrementos máximos o indexación al IPC.

Estrategia Diferenciada: En Armenia, priorizar estabilidad con contratos más largos. En otras ciudades, las renovaciones anuales siguen siendo manejables.

Para Propietarios e Inversionistas

Oportunidad vs Riesgo: Armenia ofrece mayores retornos recientes pero también mayor riesgo de corrección. Las otras ciudades muestran crecimiento más sostenible.

Estrategia de Precios: Los incrementos deben equilibrar rentabilidad con sostenibilidad. Incrementos excesivos (como en Armenia) pueden generar vacancia y rotación.

Perspectiva Histórica: El CAGR muestra que el mercado ha sido relativamente moderado históricamente, lo que sugiere que la aceleración reciente podría no ser sostenible a largo plazo.

Conclusión Final

La integración de ambos análisis revela una narrativa compleja del mercado de arriendos en el Eje Cafetero:

Narrativa de Largo Plazo: Un mercado estable y favorable para arrendatarios, con crecimiento moderado de arriendos (CAGR: 6.10%) significativamente por debajo del crecimiento salarial (CAGR: 9.30%), resultando en mejoras sostenidas en el poder adquisitivo.

Narrativa de Corto Plazo: Una aceleración notable del crecimiento (promedio: 9.78%), particularmente dramática en Armenia (14.77%), que revierte temporalmente las ventajas históricas de los arrendatarios y señala posibles presiones estructurales en el mercado.

Cabe preguntarse ¿Representa esta aceleración un ajuste temporal hacia niveles de mercado más realistas, o es el inicio de una nueva tendencia de crecimiento más acelerado?

La respuesta determinará si los próximos años seguirán el patrón histórico favorable o si entramos en un período de mayor presión sobre los arrendatarios. El monitoreo continuo, especialmente en Armenia, será crucial para anticipar y responder a estos cambios. Dada la divergencia entre tendencias de largo y corto plazo, se recomienda monitoreo trimestral del mercado para identificar tempranamente si la aceleración reciente se consolida como nueva norma o si representa una anomalía temporal.

DETALLE DEL ESTUDIO 2024 (III TRIMESTRE) A 2025 (III TRIMESTRE)

2.1 Período de Análisis

El presente estudio analiza la variación anual entre:

• Fecha inicial: Tercer trimestre de 2024 (Q3 2024)

• Fecha final: Tercer trimestre de 2025 (Q3 2025)

Duración: 12 meses (1 año)

Fuente: Secretaría de Hacienda de Armenia con datos ELDRI (2025) y DANE (2025)

IAA: Índice de Arriendo de Apartamentos (subíndice a: Armenia, i: Ibagué, p: Pereira, m: Manizales). Para estratos 4, 5 y 6 de acuerdo con la metodología ELDRI (2025)

IPC: Índice de Precios al Consumidor (subíndice a: Armenia, i: Ibagué, p: Pereira, m: Manizales)

SMMLV: Salario Mínimo Mensual Legal Vigente

2.2 Contexto del Análisis

Este análisis de corto plazo permite identificar tendencias recientes y cambios en la dinámica del mercado que podrían no ser evidentes en análisis de períodos más largos. Es complementario al análisis de largo plazo (2018-2025) y revela comportamientos coyunturales específicos del último año.

2.3 Índices Analizados

Índice	Descripción
IAA	Índice de Arriendo de Apartamentos
SMMLV	Salario Mínimo Mensual Legal Vigente
IPC	Índice de Precios al Consumidor

III. Resultados del Análisis

3.1 Variaciones Porcentuales Anuales

Concepto	Variación %
Salario Mínimo (SMMLV)	+9.50%
Arriendos Apartamentos – Armenia	+14.77%
Arriendos Apartamentos – Ibagué	+6.98%
Arriendos Apartamentos – Pereira	+9.08%
Arriendos Apartamentos – Manizales	+8.29%

3.2 Comparación Visual

Figura 1: Comparación de variaciones anuales entre arriendos, salario mínimo e IPC

IV. Análisis Detallado por Ciudad

4.1 Armenia

Comparación con Salario Mínimo

• Variación arriendos: +14.77%

• Variación salario: +9.50%

• Diferencia: +5.27 puntos porcentuales

Armenia presenta un crecimiento excepcional de arriendos que supera significativamente el incremento salarial. Una persona que destinaba 30% de su salario al arriendo en Q3 2024, ahora necesita destinar 31.4%, representando un deterioro del 4.81% en su capacidad de pago. Este comportamiento atípico requiere atención especial.

Comparación con IPC (Inflación)

• Variación arriendos: +14.77%

• Variación IPC: +5.63%

• Diferencia: +9.14 puntos porcentuales

Los arriendos en Armenia crecieron 9.14 puntos por encima de la inflación local, lo que indica presiones alcistas significativas en el mercado de arrendamiento que no se explican únicamente por la inflación general.

4.2 Ibagué

Comparación con Salario Mínimo

• Variación arriendos: +6.98%

• Variación salario: +9.50%

• Diferencia: -2.52 puntos porcentuales

Ibagué muestra el comportamiento más favorable para arrendatarios con el crecimiento de arriendos más bajo de las cuatro ciudades. Una persona que destinaba 30% de su salario al arriendo, ahora solo necesita 29.3%, mejorando su capacidad de pago en 2.30%.

Comparación con IPC (Inflación)

• Variación arriendos: +6.98%

• Variación IPC: +4.87%

• Diferencia: +2.12 puntos porcentuales

Aunque los arriendos superan la inflación local por 2.12pp, este incremento es moderado y aún permite mantener una mejora neta en el poder adquisitivo gracias al mayor crecimiento del salario mínimo.

4.3 Pereira

Comparación con Salario Mínimo

• Variación arriendos: +9.08%

• Variación salario: +9.50%

• Diferencia: -0.42 puntos porcentuales

Pereira muestra un comportamiento prácticamente neutral, con arriendos y salarios creciendo casi al mismo ritmo. Una persona que destinaba 30% mantiene aproximadamente el mismo compromiso (29.9%), con una mejora marginal del 0.38%.

Comparación con IPC (Inflación)

• Variación arriendos: +9.08%

• Variación IPC: -0.08%

• Diferencia: +9.17 puntos porcentuales

Pereira registró una deflación anual de -0.08%, un fenómeno económico poco común. Esto hace que cualquier incremento en arriendos represente un crecimiento real significativo. La brecha de 9.17pp refleja esta situación atípica más que presiones especulativas en el mercado inmobiliario.

4.4 Manizales

Comparación con Salario Mínimo

• Variación arriendos: +8.29%

• Variación salario: +9.50%

• Diferencia: -1.21 puntos porcentuales

Manizales presenta un crecimiento moderado de arriendos por debajo del salario mínimo. Una persona que destinaba 30% de su salario, ahora necesita 29.7%, mejorando su capacidad de pago en 1.11%.

Comparación con IPC (Inflación)

• Variación arriendos: +8.29%

• Variación IPC: +5.32%

• Diferencia: +2.97 puntos porcentuales

Los arriendos en Manizales superan la inflación local por 2.97pp, similar a Ibagué. Sin embargo, el mayor crecimiento del salario mínimo compensa este incremento, permitiendo una mejora neta en el poder adquisitivo.

V. Impacto en el Poder Adquisitivo

El análisis de poder adquisitivo muestra resultados mixtos en el período anual, con Armenia experimentando un deterioro mientras las otras tres ciudades mantienen o mejoran ligeramente la capacidad de pago.

Figura 2: Cambio en el porcentaje del salario destinado al arriendo (Q3 2024 vs Q3 2025)

5.1 Tabla Comparativa de Escenarios

Ciudad	Q3 2024	Q3 2025	Cambio
Armenia	30.0%	31.4%	+4.81%
Ibagué	30.0%	29.3%	-2.30%
Pereira	30.0%	29.9%	-0.38%
Manizales	30.0%	29.7%	-1.11%

VI. Conclusiones y Hallazgos Clave

6.1 Conclusión Principal

El análisis anual revela una dinámica de mercado más compleja y diferenciada que el comportamiento de largo plazo. Mientras tres ciudades mantienen una situación relativamente equilibrada o favorable, Armenia destaca como un caso atípico que requiere atención especial por su crecimiento excepcional de arriendos.

6.2 Hallazgos Específicos

Heterogeneidad Regional Marcada: A diferencia del análisis de largo plazo donde todas las ciudades mostraban tendencias similares, el período anual revela diferencias sustanciales. Armenia con +14.77% contrasta fuertemente con Ibagué (+6.98%), evidenciando dinámicas de mercado locales muy distintas.
Situación de Armenia Requiere Atención: El crecimiento de 14.77% en Armenia es atípico y supera tanto al salario mínimo (+5.27pp) como a la inflación local (+9.14pp). Esto sugiere presiones específicas en el mercado inmobiliario de Armenia que podrían estar relacionadas con factores como: mayor demanda, menor oferta, o ajustes de precios acumulados.
Comportamiento Favorable en Ibagué: Con el crecimiento más moderado (6.98%), Ibagué muestra el mejor desempeño relativo, permitiendo una mejora del 2.30% en capacidad de pago. Esto sugiere un mercado más equilibrado entre oferta y demanda.
Arriendos vs Inflación: En todas las ciudades, los arriendos crecieron por encima de la inflación local (2-9pp). Esto contrasta con el análisis de largo plazo y sugiere presiones alcistas recientes en el mercado de arrendamiento del Eje Cafetero.
Fenómeno Deflacionario en Pereira: La deflación de -0.08% en Pereira es un dato económico relevante que contextualiza el crecimiento de arriendos. Aunque los arriendos crecieron 9.08%, en un contexto deflacionario esto representa un ajuste de precios relativos más que presión especulativa.
Diferencia Corto vs Largo Plazo: El análisis de largo plazo (2018-2025) mostraba una mejora generalizada de 16-20% en capacidad de pago. El período anual muestra una dinámica diferente, con mejoras menores (1-2%) en la mayoría de ciudades y deterioro en Armenia. Esto sugiere que los últimos 12 meses han visto presiones alcistas mayores que el promedio histórico.

6.3 Implicaciones y Recomendaciones

Este análisis de corto plazo proporciona información valiosa para diferentes actores:

Para Arrendatarios en Armenia: El crecimiento excepcional de arriendos representa un desafío inmediato. Se recomienda: (1) Evaluar opciones de arrendamiento en zonas alternativas, (2) Considerar negociación de contratos a mediano plazo para evitar ajustes anuales, (3) Revisar la composición del presupuesto familiar.

Para Arrendatarios en Otras Ciudades: Aunque los incrementos son más moderados, la tendencia alcista sugiere mantener vigilancia sobre las renovaciones de contrato y explorar opciones que ofrezcan estabilidad de precios.

Para Propietarios: Los incrementos deben equilibrarse con la capacidad de pago de los arrendatarios. Incrementos excesivos pueden generar mayor rotación de inquilinos y períodos de desocupación que afecten la rentabilidad.

Para Analistas y Tomadores de Decisiones: El caso de Armenia merece un estudio más detallado para identificar los factores específicos que impulsan este crecimiento atípico. Entender estas causas es crucial para anticipar si esta tendencia se mantendrá o si representa un ajuste temporal.

Sobre la Metodología de Análisis: Este estudio demuestra la importancia de complementar análisis de largo plazo con evaluaciones de corto plazo. Las tendencias anuales pueden diferir significativamente de las tendencias históricas, proporcionando alertas tempranas sobre cambios en la dinámica del mercado.

DETALLE DEL ESTUDIO 2018 (IV TRIMESTRE) A 2025 (III TRIMESTRE)