Análisis — Total nacional y por destinos

Dinámica trimestral: desaceleración con rebote del segmento de casas

El IPVN registró en el primer trimestre de 2026 una variación trimestral de 2,79% respecto al cuarto trimestre de 2025, cifra que representa una desaceleración de 0,67 puntos porcentuales frente al 3,46% anotado en el mismo período de 2025. Esta moderación se inscribe en una tendencia más amplia de normalización de los precios de vivienda nueva que comenzó tras el pico de 12,40% de variación anual alcanzado en el cuarto trimestre de 2023. Sin embargo, el resultado del primer trimestre de 2026 implica una recuperación respecto al mínimo de 1,44% registrado en el cuarto trimestre de 2025, lo que sugiere que la demanda de vivienda nueva mantuvo dinamismo suficiente para impulsar los precios al alza en la apertura del año.

Al desagregar por destinos, los apartamentos mostraron una variación de 2,78%, mientras que las casas registraron 3,23%. Este diferencial resulta notable porque revierte la tendencia del cuarto trimestre de 2025, cuando las casas registraron una contracción de -1,41%, la más profunda de la serie reciente. El rebote del segmento de casas en el primer trimestre sugiere que la corrección previa fue en parte estacional y que la demanda de vivienda unifamiliar retomó impulso al inicio de 2026, posiblemente impulsada por la mejora en las condiciones de financiamiento y la activación de subsidios de vivienda de interés social en municipios intermedios.

Perspectiva anual: convergencia hacia el IPC

La variación anual de 8,47% en el primer trimestre de 2026 continúa siendo positiva en términos reales, dado que el Índice de Precios al Consumidor se ubicó en torno al 5% para el mismo período. Ello indica que los precios de la vivienda nueva siguen creciendo por encima de la inflación general, lo que preserva el atractivo de la inversión inmobiliaria residencial. No obstante, la brecha entre el crecimiento de precios de vivienda y la inflación general se ha venido cerrando desde el diferencial de más de 7 puntos porcentuales observado en 2023, cuando el IPVN se aproximó al 12% mientras el IPC rondaba el 4,5% en la segunda mitad de ese año. La convergencia gradual reduce las presiones sobre la asequibilidad sin eliminar la tendencia alcista estructural del mercado.

Análisis — Áreas urbanas y metropolitanas

Heterogeneidad territorial en la variación trimestral

Durante el primer trimestre de 2026, once de las dieciocho áreas medidas por el IPVN se ubicaron por encima de la variación trimestral nacional de 2,79%, evidenciando una dispersión considerable en la dinámica de precios de vivienda nueva a nivel territorial. El liderazgo de Cali AU con 5,49% responde a una combinación de factores estructurales propios del mercado inmobiliario vallecaucano: un inventario de vivienda nueva que se mantuvo bajo durante 2025 como resultado de la contracción constructiva previa, una demanda habitacional sostenida por la migración interna hacia la capital del Valle y la reactivación del crédito hipotecario con tasas de interés en descenso. Pereira AU (4,91%) y Manizales AU (4,37%) confirman que el Eje Cafetero como región experimenta presiones alcistas de precio superiores a la media nacional, en línea con la dinámica de mercados intermedios que han absorbido desplazamiento de demanda desde las principales ciudades.

En el extremo inferior, Cúcuta AM (1,52%) y Medellín AM (1,67%) registraron las menores variaciones, siendo el caso de Medellín particularmente relevante dado su peso en el índice nacional. La moderación antioqueña refleja una oferta constructiva activa que ha contenido la apreciación de precios, así como el impacto de la corrección del mercado de vivienda de altos estratos en la capital paisa. Medellín fue además el único de los siete principales municipios con variación trimestral negativa en el índice general (-0,76%).

Variación anual: Pasto lidera; Popayán, el único mercado en contracción

La comparación anual revela una topografía de crecimiento de precios marcadamente asimétrica. Pasto AU registró la variación anual más alta del país con 19,59%, un resultado atípico que refleja la maduración tardía de un ciclo constructivo que arrancó con fuerza en 2024 en un mercado de menor profundidad. Cali (12,51%) y Pereira (12,05%) mantienen su posicionamiento en el grupo de mercados de alto dinamismo. Popayán AU fue el único mercado con variación anual negativa (-0,90%), situación que merece seguimiento dado que el mercado caucano ha mostrado volatilidad elevada en los últimos trimestres, posiblemente vinculada a una sobre-oferta relativa de vivienda nueva que presiona los precios a la baja.

Armenia AU en el contexto del Eje Cafetero

La comparación de Armenia con Pereira AU (4,91% trimestral; 12,05% anual) y Manizales AU (4,37% trimestral; 8,99% anual) revela que los tres mercados del Eje Cafetero superan la media nacional tanto en variación trimestral como en la mayoría de las métricas anuales, aunque con intensidades distintas. Pereira lidera ampliamente en ambas dimensiones, consolidándose como el mercado de mayor presión de precios en la región cafetera. Manizales exhibe la tercera variación trimestral más alta del país, impulsada por un ciclo constructivo activo vinculado a la expansión de la oferta de vivienda media en Villamaría. Armenia, aunque moderada trimestralmente, sostiene una variación anual de dos dígitos que refleja la acumulación de apreciaciones en los trimestres previos.

Desde la perspectiva fiscal de la Alcaldía de Armenia, la apreciación sostenida de la vivienda nueva tiene implicaciones de dos vías. Por un lado, incrementa la base gravable del impuesto predial en el mediano plazo, a medida que las actualizaciones catastrales capturen la valorización del inventario nuevo que pasa a ser vivienda usada. Por otro lado, una variación anual de 10,97% en los precios de vivienda nueva presiona la asequibilidad para los hogares de menores ingresos, especialmente en los estratos 1 a 3, cuya capacidad de endeudamiento hipotecario no crece al mismo ritmo que los precios del producto habitacional. Esta tensión entre apreciación de activos y asequibilidad es un dilema de política pública que la administración municipal debe considerar en el diseño de instrumentos de subsidio y gestión del suelo.

Análisis por estratos socioeconómicos

Armenia: VIS bajo activo, segmento medio rezagado

La desagregación por estratos socioeconómicos en Armenia revela una estructura de apreciación polarizada durante el primer trimestre de 2026. El estrato bajo (estratos 1, 2 y 3) registró la variación trimestral más alta con 5,80%, lo que contrasta con el 0,97% del estrato medio (estrato 4) y el 2,82% del estrato alto (estratos 5 y 6). Esta brecha entre segmentos refleja la dinámica de la vivienda de interés social (VIS) y la vivienda de interés prioritario (VIP) en Armenia, donde la demanda de hogares en la base de la pirámide socioeconómica se mantiene activa gracias a los subsidios nacionales y al programa Mi Casa Ya.

En la perspectiva anual, el estrato bajo también lidera con 12,65%, seguido por el estrato alto con 11,18% y el estrato medio con 8,39%. La menor dinámica del segmento medio es un dato que merece atención desde la planificación urbana: sugiere que la oferta de vivienda nueva de estrato 4 puede estar experimentando una menor absorción de demanda, posiblemente porque los hogares de ingresos medios enfrentan restricciones de acceso al crédito más severas que en los segmentos VIS, donde los subsidios compensan parte del efecto del costo del dinero.

Comparativo de los siete principales municipios

Al comparar el comportamiento por estratos en los siete principales municipios del índice, Cali registró la variación trimestral total más alta (5,17%), impulsada fundamentalmente por el estrato bajo (18,60%), una cifra que indica un mercado de VIS en ebullición. En contraste, Medellín fue el único municipio con variación total negativa (-0,76%), con todos los estratos en territorio negativo o marginal, lo que confirma el enfriamiento del mercado antioqueño. Bucaramanga también reportó cifras preocupantes en los estratos bajo (-6,49%) y medio (-0,86%), aunque el estrato alto sostuvo una variación positiva de 5,06%, sugiriendo una bifurcación del mercado bucaramangués entre segmentos de lujo activos y VIS en contracción.

Para la planeación municipal de Armenia, la apreciación acelerada del estrato bajo (12,65% anual) tiene una implicación directa sobre el acceso a la vivienda formal. Si los precios del segmento VIS crecen a tasas superiores al promedio salarial de los hogares de menores ingresos, el umbral de asequibilidad se deteriora incluso con subsidios fijos, erosionando el efecto de los programas nacionales de vivienda. La Alcaldía podría considerar revisar los instrumentos de gestión del suelo orientados a garantizar la oferta de lotes para vivienda de interés social a precios que no reproduzcan la apreciación del mercado libre.

Implicaciones territoriales para Armenia y el Quindío

Fiscalidad y base tributaria predial

La apreciación sostenida de la vivienda nueva en Armenia, con una variación anual acumulada de 10,97% en el primer trimestre de 2026 y tasas superiores al 10% en los cuatro trimestres de 2025, tiene una implicación directa sobre la base tributaria del impuesto predial unificado. En la medida en que las actualizaciones catastrales del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) y del catastro municipal incorporen progresivamente las apreciaciones del mercado inmobiliario, la base sobre la que se calcula el predial se expandirá, generando potencial de ingresos adicionales sin necesidad de ajustar las tarifas. Sin embargo, este canal opera con rezago: la actualización catastral en Armenia históricamente ha reflejado el comportamiento del mercado con un retardo de dos a cuatro años, lo que modera el impacto fiscal inmediato de la actual apreciación.

El impuesto de delineación urbana, que grava la construcción de nuevas edificaciones, se beneficia directamente del dinamismo constructivo que subyace al comportamiento del IPVN. Una variación trimestral de 3,06% en Armenia implica que los proyectos que se licencian en este período lo hacen a precios de venta más altos, incrementando la base sobre la que se liquida el tributo. Para la Secretaría de Hacienda, monitorear la relación entre el IPVN y los metros cuadrados licenciados —a través del Censo de Edificaciones— permitiría proyectar con mayor precisión los ingresos esperados por delineación en los siguientes trimestres.

Asequibilidad y política de vivienda

La lectura estratificada del IPVN para Armenia revela una paradoja que debe ser atendida desde la política pública local. El segmento de vivienda de menor precio (estrato bajo) es el que exhibe la mayor apreciación anual (12,65%), lo que significa que el producto habitacional dirigido a los hogares de menores ingresos es precisamente el que se está encareciendo con mayor rapidez. Esta dinámica erosiona el poder adquisitivo de los potenciales compradores de VIS y VIP, incluso cuando los subsidios nacionales de Mi Casa Ya se mantienen activos, porque el subsidio está definido en valores nominales fijos que no se indexan automáticamente a la apreciación del mercado.

En el contexto del Quindío, esta tensión adquiere una dimensión particular dado el peso del sector turístico en la economía regional. La apreciación de la vivienda nueva impulsa también la valorización de la vivienda vacacional y los apartamentos de corta estadía, segmento que ha crecido de manera relevante en el departamento al calor del turismo cafetero. Ello genera competencia por el suelo urbanizable entre usos turísticos y residenciales permanentes, elevando los costos de la tierra en las zonas de mayor atractivo y presionando al alza los precios de toda la cadena inmobiliaria, incluidos los segmentos de menor ingreso.

Señal para la planeación territorial

La variación anual de Armenia (10,97%) supera en más de dos puntos porcentuales la media nacional (8,47%), lo que indica que el mercado local opera por encima de la tendencia del país. Si esta brecha se mantiene durante 2026, la presión sobre el suelo habilitado para construcción residencial se intensificará, lo que recomienda revisar en el Plan de Ordenamiento Territorial la suficiencia de las zonas de expansión urbana destinadas a vivienda social. La habilitación anticipada de suelo para VIS a precios regulados, mediante instrumentos de gestión como la cesión obligatoria de suelo o los macroproyectos de interés social nacional, puede mitigar la transmisión de la apreciación del mercado libre hacia el segmento subsidiado.

Para el Observatorio Económico de la Secretaría de Hacienda, el seguimiento trimestral del IPVN —cruzado con los datos del Censo de Edificaciones, las licencias de construcción y el comportamiento del crédito hipotecario en el departamento— constituye una herramienta indispensable para anticipar la evolución del mercado de vivienda nueva y sus efectos sobre los ingresos tributarios municipales, la asequibilidad habitacional y la dinámica de inversión inmobiliaria en Armenia y el Quindío.