By 1. Panorama general: la vivienda nueva es la categoría que más se encareció
Entre Q1 2022 y Q4 2025, el IPVN total acumuló un alza nominal de 59,8%, equivalente a un crecimiento anual compuesto (CAGR) de 13,3%. En el mismo período el IPC creció 31,0% (7,5% anual) y el IPCONST apenas 20,4% (5,1% anual). En términos reales, los precios de la vivienda nueva se revalorizaron 22,0% por encima de la inflación en cuatro años.
El contraste con la vivienda usada es la observación más llamativa del cuadro. El IPVU real —que ya viene deflactado por el Banco de la República— terminó 3,5% por debajo del nivel de Q1 2022 (con dato hasta Q3 2025, el último publicado). Dicho de otra forma: mientras un apartamento nuevo se revalorizó en términos reales, uno usado perdió poder adquisitivo. La brecha entre ambos mercados supera los 25 puntos porcentuales reales en cuatro años, una divergencia muy difícil de sostener en el mediano plazo.
Evolución comparada de IPVN total, IPVU real, IPCONST e IPC entre Q1 2022 y Q4 2025, con base 100 en Q1 2022. El IPVN termina en 159,8; el IPC en 131; el IPCONST en 120,4; el IPVU real en 96,6.
2. Ingresos medios: el segmento que pagó la cuenta más alta
IPVN por segmento de ingresos (Q1 2022 = 100). Ingresos medios cierra en 188, bajos en 160,1, altos en 153,4, total en 159,8.
La descomposición por segmentos revela comportamientos muy desiguales:
- Ingresos medios (+88,0% nominal, +43,6% real, CAGR 18,3%): el segmento con mayor presión por amplia diferencia. Sufrió un salto atípico en los primeros trimestres de 2022 (+38% solo entre Q1 y Q4 de ese año) y mantuvo ritmo alto durante todo el período. Para Q4 2025 una vivienda de este rango cuesta casi el doble que en Q1 2022.
- Ingresos bajos (+60,1%, +22,3% real, CAGR 13,4%): arranque moderado (incluso con caídas en 2022) y aceleración fuerte desde Q4 2023. Esto coincide con los ajustes al programa Mi Casa Ya y la dinámica del segmento VIS, donde la presión sobre costos se trasladó más directamente al precio de venta.
- Ingresos altos (+53,4%, +17,1% real, CAGR 12,1%): el segmento más contenido, aunque aún por encima de la inflación. En este rango la oferta es más elástica y los compradores son más sensibles a las tasas de interés, lo que modera la presión.
- Apartamentos (+59,9%): prácticamente idénticos al total, porque los apartamentos dominan el IPVN. Las casas no aparecen en los últimos cinco trimestres por falta de representación estadística, como usted anota.
3. Quiebre de tendencia: la fuerte reaceleración de 2025
Variación anual Q4 2025 vs Q4 2024 por índice: ingresos medios 18,8%, altos 17,4%, apartamentos 16,5%, IPVN total 15,7%, bajos 7,4%, IPC 5,1%, IPCONST 3,0%.
La dinámica del último año es sorprendente por el cambio de dirección. Entre Q2 y Q4 de 2024, el IPVN parecía enfriarse: la variación anual cayó de 13,9% a solo 3,1%, y Q3 2024 incluso mostró una caída trimestral absoluta de 3,1%. Ese comportamiento era consistente con un mercado debilitándose por las tasas de interés altas del Banco de la República durante 2023-2024.
Pero la tendencia se revirtió a lo largo de 2025. La variación anual volvió a 8,0% en Q1, 10,7% en Q2, 13,9% en Q3 y 15,7% en Q4 2025. Al cierre del año, los precios de vivienda nueva crecen al triple del IPC (5,1%) y más de cinco veces el ritmo del IPCONST (3,0%). Ingresos medios y altos lideran esta reaceleración. Ingresos bajos, que venía siendo el segmento más dinámico, se desaceleró notablemente (de 13,7% a 7,4%), probablemente por la incertidumbre sobre los subsidios de vivienda VIS.
4. La pregunta clave: ¿costos o márgenes?
Ratio IPVN sobre IPCONST en base 100. Sube de 100 a 132,8, indicando que los precios de venta crecieron 32,8% más que los costos de construcción entre Q1 2022 y Q4 2025.
El ratio IPVN/IPCONST es probablemente la lectura más reveladora del ejercicio. Si los precios de venta subieran al mismo ritmo que los costos de construcción, el ratio se mantendría en 100. En cambio, subió 32,8% durante los cuatro años, y con tendencia creciente hasta el último trimestre.
La interpretación es directa: de cada 100 pesos de incremento en precios de venta, alrededor de 34 pesos se explican por mayores costos de construcción; los otros 66 pesos corresponden a otros factores —márgenes, precio del suelo, costos financieros del constructor, o escasez de oferta frente a una demanda persistente—. Vale la pena notar que el IPCONST creció incluso menos que el IPC (20,4% vs 31,0%), lo que significa que los costos de construcción perdieron 8,1% en términos reales en el período. Ese alivio de costos claramente no se trasladó al comprador final.
Este patrón es consistente con lo que reportan Camacol y el DANE sobre el mercado colombiano: las iniciaciones de obra durante enero-octubre de 2025 disminuyeron 23,9% y al cierre de octubre de 2025, la oferta disponible para la venta se ubicó en 156.452 unidades, lo que representa una contracción de 8,5% frente a octubre de 2024. Menos oferta disponible y demanda sostenida = poder de fijación de precios para los constructores. ViviendaVivienda
5. Tabla resumen
| Índice | Acumulado 22Q1–25Q4 | CAGR anual | Variación real | Variación anual Q4-25 |
|---|---|---|---|---|
| IPVN total | +59,8% | 13,3% | +22,0% | 15,7% |
| IPVN ingresos bajos | +60,1% | 13,4% | +22,3% | 7,4% |
| IPVN ingresos medios | +88,0% | 18,3% | +43,6% | 18,8% |
| IPVN ingresos altos | +53,4% | 12,1% | +17,1% | 17,4% |
| IPVN apartamentos | +59,9% | 13,3% | +22,1% | 16,5% |
| IPVU real (a Q3-25) | −3,5% | — | −3,5% | 1,1% |
| IPCONST | +20,4% | 5,1% | −8,1% | 3,0% |
| IPC | +31,0% | 7,5% | — | 5,1% |
Conclusiones
La vivienda nueva se convirtió en el activo de precios que más se encareció en Colombia durante el período 2022-2025, con un ritmo que casi duplica la inflación y quintuplica los costos de construcción. Tres hallazgos merecen destacarse:
El segmento de ingresos medios concentró la mayor presión (+88% nominal, +44% real), muy por encima del resto, lo cual tiene implicaciones directas sobre la accesibilidad para la clase media. El ratio precio-costo se amplió sostenidamente: los precios subieron el triple que los costos, indicando que el aumento no es principalmente un fenómeno de oferta sino de demanda y márgenes. La divergencia entre vivienda nueva (+16% anual) y vivienda usada (estancada en términos reales) es una anomalía de gran magnitud que el mercado deberá corregir —vía alza de la usada, moderación de la nueva, o ambas— conforme las tasas de interés del Banco de la República continúen su camino a la baja y se recupere la dinámica de iniciaciones.
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