By Observatorio Económico, Tributario, Fiscal e Inmobiliario
Secretaría de Hacienda · Alcaldía de Armenia, Quindío · Artículo Analítico · Junio 2026
Cartera de crédito, mercado inmobiliario y posición financiera de los hogares en Colombia: implicaciones para Armenia y el Quindío
Análisis integrado de los tres Informes Especiales de Estabilidad Financiera del Banco de la República, abril de 2026
La cartera total creció 3.6% real anual en feb-2026: todas las modalidades retornaron a terreno positivo por primera vez desde 2023. El microcrédito lidera con 10.5%.
El ICM total bajó a 4.7% —mínimo desde ene-2023—. Persisten focos de vulnerabilidad en vivienda UVR (ICM: 9.6%) y en empresas medianas del sector constructor.
Ventas nuevas +11.7% anual a mar-2026, recuperando niveles prepandemia. Iniciaciones en mínimos de 14 años (-13.4%), configurando presión alcista sobre precios.
Las tasas hipotecarias retoman tendencia alcista desde finales de 2024, correlacionadas con TES a 15 años en su nivel más alto de cuatro años por deterioro fiscal.
Posición financiera neta acreedora y razón corriente de 4.5x. Pero la tasa de ahorro bajó a 7.2% y el consumo supera al ingreso desde el 2T-2025.
Riesgo central: encarecimiento hipotecario + ausencia de subsidios VIS + mínimos de iniciaciones comprime la oferta de vivienda formal asequible y el recaudo predial.
Recuperación diferenciada de la cartera y riesgo de crédito contenido
La cartera bruta total de los establecimientos de crédito alcanzó COP 763.8 billones en marzo de 2026, con un crecimiento real anual del 3.6%, nivel no visto desde 2023. La cartera comercial —50.5% del total con COP 394 billones— creció 2.7% real, mientras que la cartera de consumo protagonizó el regreso más notable: tras dos años y medio de variaciones negativas, retornó a crecimientos positivos desde octubre de 2025 (3.2% real en feb-2026), jalonada por libre inversión y tarjetas de crédito.
La cartera de microcrédito, con COP 23.2 billones y una expansión real del 10.5%, marca su mayor ritmo de crecimiento desde septiembre de 2015. Este resultado combina la reducción de la tasa de usura, la entrada de nuevos oferentes digitales y el Pacto por el Crédito, que acumuló COP 241.6 billones en desembolsos entre septiembre de 2024 y marzo de 2026. Los focos de vulnerabilidad persistentes son las empresas medianas constructoras y los créditos hipotecarios en UVR, cuyo ICM de 9.6% supera en casi 3 pp al promedio de la modalidad.
El dinamismo nacional del microcrédito (10.5% real) es especialmente relevante para una economía como la de Armenia, donde las micro y pequeñas empresas del sector turístico, cafetero y de servicios representan la mayor parte del empleo formal. La moderación en el ritmo de contracción de la cartera vencida —señalada por el Banco de la República como señal de alerta— merece un monitoreo territorial diferenciado: el Observatorio debe contrastar si este comportamiento agrega en el Quindío a través de los datos de la SFC por departamento, dado que la exposición regional al microcrédito es asimétrica respecto al ciclo expansivo nacional.
Demanda reactivada, oferta en contracción mínima histórica
El mercado de vivienda colombiano presenta en 2026 una asimetría estructural: recuperación de la demanda con debilidad de la oferta. Las ventas totales de vivienda nueva acumularon en los doce meses a marzo de 2026 una variación anual del 11.7%, con crecimientos idénticos en VIS y No VIS. A nivel regional, Medellín (43.2%) y los municipios alrededor de Bogotá (25.7%) lideran; Cali apenas alcanzó 1.6%.
Por el lado de la oferta, las iniciaciones se ubican en su nivel más bajo de 14 años (-13.4% anual). Este desplome responde a la suspensión de subsidios nacionales —que eleva desistimientos en 15.4%—, al ICOCED en 6.2% anual y a la incertidumbre regulatoria sobre topes VIS. Según Camacol, el proyecto de decreto del MVCT afectaría al 35% del mercado VIS, equivalente a 132 mil viviendas y COP 27 billones de inversión.
Armenia tiene una estructura de oferta inmobiliaria más dependiente del segmento VIS que las cuatro grandes ciudades. La reducción en iniciaciones VIS (-18.5%) no está desconectada del contexto local: los constructores enfrentan los mismos incentivos adversos —ausencia de subsidios, ICOCED elevado, tasas hipotecarias al alza—. Si la brecha entre ventas e iniciaciones persiste, el inventario se agotará antes de lo proyectado, presionando los precios de la vivienda formal al alza. Dado que el predial tiene como base el avalúo catastral —cuya actualización tiende a rezagarse frente a los precios de mercado—, una actualización catastral estratégica capturaría las plusvalías generadas antes de que se consoliden como rentas privadas sin beneficio fiscal para el municipio.
Resiliencia presente, márgenes de ajuste decrecientes
Con información al cuarto trimestre de 2025, los hogares colombianos generan el 36.1% del valor agregado total (COP 604.4 billones), solo por debajo de las sociedades no financieras. Su ingreso disponible ajustado bruto alcanzó COP 1.551.3 billones con un crecimiento anual del 8.8%, impulsado por salarios, ingreso mixto y remesas —estas últimas en máximos históricos en 2025, con un crecimiento trimestral del 6.3%—.
La posición financiera neta de los hogares se mantiene en terreno acreedor desde septiembre de 2023, siendo el sector institucional que junto al resto del mundo financia el déficit histórico del Gobierno Nacional. La razón corriente (4.5 veces) ofrece holgura ante escenarios de estrés de corto plazo. Sin embargo, la tasa de ahorro descendió a 7.2% y el consumo crece ligeramente por encima del ingreso desde el segundo trimestre de 2025 —14.3% vs. 14.2% real anual—, lo que va estrechando los márgenes de ajuste ante posibles choques de inflación, tasas o empleo.
El máximo histórico de remesas en 2025 es una señal fiscal favorable: el Quindío y Risaralda exhiben históricamente las mayores tasas de recepción per cápita del país. Los hogares con remesas sostienen su capacidad de consumo y pago de tributos locales incluso en contextos de estrés macroeconómico. El Observatorio debería incorporar el indicador trimestral de remesas del Banco de la República como variable de seguimiento en su tablero de riesgos de recaudo, dada su correlación histórica con el dinamismo del impuesto de industria y comercio en el Eje Cafetero. En el otro extremo, la tasa de ahorro decreciente y el consumo que supera al ingreso sugieren que la capacidad de pago de tributos locales (predial, vehículos) puede estrecharse en el segundo semestre de 2026 si las tasas hipotecarias y la inflación persisten.
Indicadores seleccionados del sistema financiero y mercado inmobiliario colombiano
| Indicador / Modalidad | Feb-2025 | Feb-2026 | Prom. 5 años |
|---|---|---|---|
| Cartera de crédito | |||
| Cartera total – crecimiento real anual (%) | 1.5 | 3.6 | — |
| Cartera comercial – crecimiento real (%) | 0.3 | 2.7 | -0.04 |
| Cartera consumo – crecimiento real (%) | -7.2 | 3.2 | -0.5 |
| Cartera vivienda – crecimiento real (%) | 3.8 | 5.7 | 3.3 |
| Cartera microcrédito – crecimiento real (%) | 3.3 | 10.5 | 3.9 |
| Calidad de cartera | |||
| ICM cartera total (%) | 5.3 | 4.7 | — |
| ICM cartera vivienda (%) | 6.9 | 6.4 | 6.4 |
| ICM vivienda UVR (%) | 9.9 | 9.6 | 9.8 |
| ICM cartera microcrédito (%) | 8.3 | 6.8 | 7.5 |
| ICR cartera total (%) | 9.2 | 8.0 | — |
| Mercado inmobiliario | |||
| Ventas vivienda nueva – var. anual (%, mar-2026) | — | 11.7 | — |
| Iniciaciones VIS – var. anual (%) | — | -18.5 | — |
| Iniciaciones No VIS – var. anual (%) | — | -1.0 | — |
| ICOCED – crecim. anual (%, componente vivienda) | — | 6.2 | — |
| Desembolsos VIS – crecim. real anual (%) | — | 5.4 | — |
| Posición financiera hogares | |||
| Ingreso disponible hogares – crecim. anual (%) | — | 8.8 | — |
| Ahorro hogares / ingreso disponible (%) | 7.3 | 7.2 | — |
| Participación hogares en ahorro total (%) | — | 42.1 | 37.6 |
| Razón corriente hogares (veces) | — | 4.5 | — |
Fuente: Elaborado por Cardozo, Y. R., para el Observatorio Económico de la Secretaría de Hacienda de la Alcaldía de Armenia, con base en datos del Banco de la República — Informes Especiales de Estabilidad Financiera: Riesgo de Crédito; Análisis de la Cartera y del Mercado Inmobiliario; y Posición Financiera de los Hogares, abril de 2026. https://www.banrep.gov.co — ICM = Indicador de Calidad por Mora. ICR = Indicador de Calidad por Riesgo. VIS = Vivienda de Interés Social. UVR = Unidad de Valor Real. Prom. 5 años = promedio quinquenal reportado por la fuente. (—) = no reportado en el documento fuente para ese período.
Referencias
Banco de la República. (2026, abril). Análisis de la cartera y del mercado inmobiliario en Colombia (Informe Especial de Estabilidad Financiera). Departamento de Estabilidad Financiera. https://www.banrep.gov.co
Banco de la República. (2026, abril). Riesgo de crédito (Informe Especial de Estabilidad Financiera). Departamento de Estabilidad Financiera. https://www.banrep.gov.co
Banco de la República. (2026, abril; actualización 25 de mayo de 2026). Posición financiera de los hogares (Informe Especial de Estabilidad Financiera). Departamento de Estabilidad Financiera. https://www.banrep.gov.co
Camacol. (2026). Datos que construyen No. 26: Mercado de Vivienda 2025: señales de recuperación y desafíos estructurales en 2026. Cámara Colombiana de la Construcción.
Camacol. (2026). Datos que construyen No. 25: Tope VIS diferenciales: afectación de su posible eliminación sobre la vivienda formal. Cámara Colombiana de la Construcción.
DANE. (2026). Cuentas Nacionales Trimestrales por Sector Institucional, cuarto trimestre de 2025. Departamento Administrativo Nacional de Estadística.
Galindo, A. J., & Steiner, R. (2022). Asymmetric interest rate transmission in an inflation-targeting framework: The case of Colombia. Latin American Journal of Central Banking, 3(3), 100069. https://doi.org/10.1016/j.latcb.2022.100069
Grupo Cibest. (2026). De 2025 a 2026: vivienda nueva, retos y oportunidades.
Vargas Herrera, H., Hamann, F., & González, A. (2010). Efectos de la política monetaria sobre las tasas de interés de los créditos hipotecarios en Colombia (Borradores de Economía 592). Banco de la República.
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