Observatorio de Turismo: las rentas cortas y su efecto en Armenia y el Quindío

1. Un mercado que dejó de ser alternativo

El primer hallazgo contundente en las rentas cortas es la consolidación estructural del fenómeno. Colombia tiene 116.685 alojamientos de corta duración registrados por AirDNA a octubre de 2025, con 64.284 activos. Esto ya no es una actividad marginal ni un “rebusque”: es una categoría económica establecida que mueve un volumen significativo de capital inmobiliario y turístico.

El marco internacional refuerza esta lectura. El mercado global se valora en 138,52 mil millones USD en 2025 y se proyecta a 344 mil millones para 2034, con una tasa de crecimiento anual compuesta del 10,7%. Colombia no es ajena a esta dinámica: la llegada de extranjeros por vía aérea creció 46% entre 2019 y 2024, alcanzando 4,4 millones de visitantes, y la nota periodística señala 6,4 millones de visitantes internacionales en 2025.

2. Los indicadores agregados nacionales como punto de referencia

Los datos de Camacol permiten establecer un perfil promedio del alojamiento de corta duración en Colombia:

• Tasa de ocupación nacional: 50% (desviación estándar 8).
• Precio promedio por noche: 255.000 COP (desviación estándar 94.000).
• Ingreso anual estimado por propiedad: 41 millones COP (desviación estándar 28 millones).
• Estadía promedio: 5 días (desviación estándar 1).
• Incidencia promedio: 11 inmuebles por cada mil viviendas (mediana 8).

Lo importante aquí no es solo la cifra promedio, sino la alta dispersión, que revela un mercado profundamente heterogéneo. La desviación estándar de 28 millones sobre un promedio de 41 millones significa que hay mercados donde la rentabilidad es el doble o el triple del promedio, y otros donde es la mitad.

3. Colombia frente al referente global

Un dato especialmente revelador es la mediana mundial de 4,2 inmuebles listados por cada mil habitantes. Al contrastarlo con Colombia, se observa que Medellín (4,07) y Bogotá (1,7) están por debajo del referente global. Esto significa que, pese al crecimiento acelerado, el país todavía tiene amplio margen de expansión. Florianópolis llega a 39, Bali a 57, Valais (Suiza) a 26. Colombia apenas está empezando a insertarse en la dinámica de mercados maduros.

Para Armenia, esto tiene una implicación directa: el margen de crecimiento es real y sustancial, pero también lo es el riesgo de seguir el patrón de saturación que caracteriza a los destinos maduros sin regulación.

4. La geografía del fenómeno: concentración y especialización

Los datos departamentales muestran dos patrones complementarios:

Concentración absoluta: Antioquia lidera con 30.507 hospedajes, seguido por Bogotá (19.100) y Bolívar (13.651). Estos tres departamentos concentran la mayor parte del volumen nacional.

Intensidad relativa: cuando se mide en hospedajes por cada mil viviendas, el mapa cambia radicalmente. San Andrés lidera con 98,3, Magdalena con 51,1, Boyacá con 28,1. Estos son mercados de menor escala donde la presión turística es proporcionalmente mucho más alta.

Aquí aparece el Quindío con una posición muy significativa: 3.705 hospedajes en números absolutos (octavo lugar nacional) pero 18,9 por cada mil viviendas, el cuarto departamento con mayor incidencia relativa del país, superado solo por San Andrés, Magdalena y Boyacá. Es decir, el Quindío ya está dentro del grupo de territorios con alta presión de rentas cortas, aunque todavía no al nivel de saturación de San Andrés o Magdalena.

5. El perfil específico del Quindío en los datos

Cruzando los indicadores departamentales del Informe Camacol, el Quindío presenta un perfil particular:

• Volumen: 3.705 hospedajes, concentrados en 7 mercados municipales.
• Incidencia: 18,9 por cada mil viviendas (alto).
• Tasa de ocupación: 40% (por debajo del promedio nacional de 50%).
• Precio por noche: 196.100 COP (por debajo del promedio nacional de 255.000).
• Ingreso anual por inmueble: 26 millones COP (sustancialmente por debajo del promedio nacional de 41 millones).

Este perfil dice algo importante: el Quindío tiene alta densidad de oferta pero relativamente baja rentabilidad por inmueble. Esto puede interpretarse de dos maneras. La lectura negativa sería que hay sobreoferta y presión competitiva. La lectura positiva, más alineada con un modelo de ciudad de 15 minutos, es que hay un mercado con espacio para profesionalización, diferenciación y captura de mayor valor. No es un mercado saturado que ya no admite mejora; es un mercado que opera por debajo de su potencial.

6. Las tendencias globales aplicables a Armenia

Se identifican cinco tendencias que son directamente relevantes para la estrategia de Armenia:

Sostenibilidad: 68% de los huéspedes prefiere alojamientos sostenibles y paga hasta 15% más por ellos. En un destino cafetero con identidad rural y ambiental, este es un diferencial natural.

Estancias prolongadas y nomadismo digital: las estadías de 14 a 30 días crecieron 42% en el último año y las de larga duración 27% anual. Este es, literalmente, el perfil del nómada digital que analizamos antes. El mercado ya está validando este segmento.

Experiencias auténticas: los alojamientos con amenidades únicas o experiencias culturales registran 34% más reservas y 28% más ingresos. Para Armenia, esto significa que la identidad cafetera auténtica no es folclor decorativo, es ventaja competitiva monetizable.

Preferencia por ciudades de menor tamaño y entornos rurales: la demanda se está moviendo de los grandes destinos saturados hacia ciudades intermedias con cercanía a naturaleza. Armenia encaja exactamente en este perfil emergente.

Turismo de lujo y exclusividad: las propiedades premium generan 45% más ingresos por metro cuadrado. Esto abre un nicho específico para fincas cafeteras de alta gama, no solo para volumen masivo.

7. Efecto sobre los precios de la vivienda

Mecanismo de transmisión

El mecanismo es relativamente directo. Cuando una fracción significativa del stock habitacional se destina a rentas cortas, ocurren tres cosas simultáneamente: se retira oferta del mercado residencial tradicional, aumenta la demanda de compra por parte de inversionistas que buscan rentabilidad turística, y se eleva el techo de precio que el mercado puede soportar (porque una propiedad con renta turística genera más ingresos que una con arriendo tradicional, por lo tanto justifica un precio de compra más alto).

Evidencia para el Quindío

El Informe Camacol muestra que el Quindío tiene 18,9 inmuebles de renta corta por cada mil viviendas, el cuarto departamento con mayor incidencia relativa del país. Esto significa que aproximadamente el 1,9% del stock habitacional total del departamento ya está destinado a rentas cortas, una proporción suficientemente alta para empezar a mover precios en los submercados donde se concentra (principalmente Armenia, Salento, Filandia, Calarcá y Circasia).

Estudios internacionales sobre ciudades con incidencia similar o superior (Lisboa con 12 por mil, Barcelona con 14 por mil, Ámsterdam antes de la regulación con 16 por mil) muestran aumentos en los precios de vivienda atribuibles al fenómeno Airbnb de entre 6% y 19% en los barrios más afectados. En Estados Unidos, investigaciones de la NBER han encontrado que un aumento del 1% en los listados de Airbnb se asocia con un aumento del 0,018% en los precios de vivienda, efecto modesto en promedio pero concentrado y significativo en barrios específicos.

Proyección para Armenia

En el caso específico de Armenia, donde el fenómeno está concentrado en pocos barrios (Centro, Laureles, La Castellana, Granada, El Bosque, corredor de la Avenida Bolívar), el efecto esperado sobre precios de vivienda en esos sectores específicos se puede estimar en:

• Escenario sin regulación: incremento adicional (sobre el crecimiento natural del mercado) de 15% a 25% en cinco años en los barrios más demandados.
• Escenario con regulación moderada: incremento adicional de 8% a 12%.
• Escenario con regulación integral (ciudad de 15 minutos): incremento adicional de 4% a 7%, alineado con dinámica natural.

Efectos secundarios

El aumento de precios no es homogéneo. Tiende a concentrarse en tipologías específicas: apartamentos de una y dos alcobas en edificios con propiedad horizontal permisiva, ubicados en zonas caminables y con conectividad. Paradójicamente, estas son las mismas tipologías que demandan los jóvenes profesionales locales y parejas sin hijos, es decir, la población que tradicionalmente puede acceder a la primera vivienda. El efecto resultante es que los compradores locales de ingresos medios quedan desplazados hacia tipologías menos deseables o ubicaciones periféricas.

Un efecto indirecto es el estímulo a la construcción de vivienda específicamente diseñada para renta turística (lo que El Colombiano reporta en el Valle de Aburrá con un crecimiento del 44% de vivienda nueva). Armenia puede experimentar un fenómeno similar: proyectos inmobiliarios que se planean desde el inicio para rentas cortas, lo que altera la composición del stock habitacional futuro.

8. Efecto sobre los arriendos

Mecanismo de transmisión

El efecto sobre arriendos es más rápido y visible que sobre precios de venta, porque opera por sustitución directa. Un propietario que podía arrendar su apartamento por 1.500.000 COP mensuales en el mercado tradicional descubre que, operándolo como renta corta con ocupación del 50% a 255.000 COP por noche, puede generar alrededor de 3.800.000 COP brutos mensuales (equivalente a 2.500.000 netos después de costos operativos del 30-35%). La decisión económica se vuelve evidente y muchos propietarios migran.

Cuando suficientes propietarios toman esta decisión, la oferta de arriendos tradicionales se reduce, y con oferta menor frente a demanda constante o creciente, los precios suben.

Evidencia para el Quindío

El ingreso promedio anual por inmueble de renta corta en Quindío es de 26 millones COP, lo que equivale a aproximadamente 2.170.000 COP mensuales brutos. Comparado con el arriendo residencial promedio en Armenia (entre 900.000 y 1.800.000 COP según el sector para apartamentos de características similares), la renta corta genera entre 20% y 140% más ingreso bruto, dependiendo del sector y la tipología.

Incluso después de descontar los costos operativos del 30% al 40% que menciona El Colombiano (administración, servicios, mantenimiento, mobiliario, comisiones), la renta corta sigue siendo más rentable en la mayoría de casos. Esta brecha de rentabilidad es el motor del desplazamiento de oferta.

Proyección para Armenia

En la discusión previa se estimó el aumento de arriendos a cinco años así: 53% en el escenario sin regulación, 30% en moderado, 18% en integral. Con los datos del Informe Camacol, esa proyección puede refinarse:

En los barrios de alta demanda turística (Centro, Laureles, La Castellana, parte de Granada), el efecto sobre arriendos sería más pronunciado que el promedio de la ciudad: el 53% proyectado podría concentrarse allí como 70% a 85% si no hay regulación. En los barrios residenciales protegidos, el efecto podría contenerse cerca de la inflación si la política pública actúa bien.

Efectos secundarios especialmente críticos

Hay tres efectos colaterales que merecen atención específica:

Reducción de oferta para estudiantes universitarios. Armenia tiene una población estudiantil importante (Universidad del Quindío, La Gran Colombia, EAM, entre otras). Los estudiantes demandan apartamentos pequeños y habitaciones, exactamente la tipología que migra más fácilmente a renta corta. El desplazamiento de esta oferta afecta directamente la viabilidad de la vida universitaria en la ciudad, con efectos en matrícula y permanencia.

Presión sobre trabajadores del sector servicios. Paradójicamente, los empleados del mismo sector turístico (camareros, cocineros, personal de limpieza, guías) tienden a ser los más afectados por el encarecimiento de arriendos. Esto los empuja a barrios periféricos, aumentando sus tiempos y costos de desplazamiento, lo que contradice directamente el principio de la ciudad de 15 minutos.

Informalidad creciente en el mercado residencial. Cuando los arriendos formales se encarecen, aumenta el subarriendo, la ocupación irregular, el hacinamiento y la división informal de viviendas. Esto erosiona la calidad habitacional sin que se refleje en las estadísticas formales.

9. Efecto sobre la ocupación hotelera

Mecanismo de transmisión

Las rentas cortas compiten directamente con el sector hotelero por el mismo cliente final. La diferencia es que operan con costos estructurales menores (sin nómina fija, sin cumplimiento pleno de normas sectoriales en muchos casos, sin los mismos niveles de impuestos), lo que les permite ofrecer precios más bajos o más espacio por el mismo precio. El resultado es una presión competitiva sostenida sobre la hotelería tradicional.

Evidencia nacional y regional

La tasa de ocupación nacional de rentas cortas es del 50%, mientras que la ocupación hotelera promedio en Colombia ha oscilado entre 55% y 62% en los últimos años según Cotelco. En departamentos donde la incidencia de rentas cortas es mayor, se observa presión a la baja en la ocupación hotelera:

• En Antioquia, con alta presencia de rentas cortas (14.000 inmuebles solo en el Valle de Aburrá), los hoteles han tenido que competir con mayor intensidad, aunque la ocupación hotelera se mantiene porque el mercado global crece.
• En Cartagena (Bolívar), con la mayor rentabilidad por inmueble en rentas cortas del país, los hoteles reportan presión en tarifas y ocupación en temporada media y baja, mientras mantienen ocupación en temporada alta.
• A nivel internacional, estudios en Barcelona y Lisboa muestran reducciones de entre 5% y 10% en la ocupación hotelera atribuibles al crecimiento de rentas cortas, con mayor efecto en hoteles de tres estrellas y menos en segmentos de lujo o negocios.

Proyección para Armenia

La hotelería de Armenia se concentra en establecimientos de tres y cuatro estrellas, con algunos boutique y fincas-hotel en el departamento. La competencia con rentas cortas tiene efectos diferenciados:

Segmento económico y medio: es el más afectado. Los hoteles que compiten por precio frente a alojamientos completos en Airbnb pierden clientes en estancias de tres a cinco noches, especialmente de turistas en grupo o familias. Se estima una reducción potencial del 8% al 15% en ocupación si no hay regulación.

Segmento boutique y fincas-hotel: es menos afectado porque ofrece una experiencia diferenciada (servicios, ubicación, experiencia cafetera) que el Airbnb promedio no replica. Puede mantener ocupación e incluso beneficiarse del flujo turístico ampliado.

Segmento corporativo: es el menos afectado, porque los viajeros de negocios valoran servicios, facturación formal y estándares, que Airbnb no ofrece consistentemente.

Segmento de larga estancia: aquí ocurre un fenómeno interesante. Los hoteles no están diseñados para estancias de 30, 60 o 90 días que caracterizan al nómada digital. Este segmento, que crece al 42% anual según AirDNA, es territorio exclusivo de las rentas cortas. Los hoteles no pierden este cliente porque nunca lo tuvieron, pero pierden la oportunidad de capturarlo a menos que reformulen su oferta.

Efectos secundarios

Hay tres consecuencias adicionales relevantes:

Presión sobre tarifas hoteleras. Incluso si mantienen ocupación, los hoteles pueden verse forzados a reducir tarifas promedio para competir, lo que afecta rentabilidad, reinversión y calidad del servicio en un ciclo descendente.

Deterioro en la generación de empleo formal. El sector hotelero genera empleo formal, cotizaciones a seguridad social, capacitación y carreras profesionales estables. Las rentas cortas generan principalmente ingresos pasivos al propietario y empleo informal o esporádico (limpieza por turnos, mantenimiento por demanda). El desplazamiento de ocupación de hoteles hacia rentas cortas implica, indirectamente, desplazamiento de empleo formal hacia informal.

Tensión fiscal. Los hoteles pagan impuesto de industria y comercio, contribución parafiscal al Fondo Nacional de Turismo, y están plenamente registrados. Las rentas cortas deberían cumplir con el Registro Nacional de Turismo (Ley 2068 de 2020), pero la realidad muestra alta informalidad. Por cada cliente que migra del hotel a la renta corta informal, el municipio y la nación pierden ingresos fiscales.

Conclusiones

El fenómeno de rentas cortas en Colombia se caracteriza por:

• Un mercado en expansión estructural, no coyuntural, alineado con tendencias globales.
• Alta heterogeneidad territorial que produce ganadores y perdedores según la capacidad local de capturar valor.
• Concentración en pocas ciudades de alta rentabilidad (Cartagena, Medellín, San Andrés, Sopetrán) y dispersión en muchos mercados con desempeño moderado.
• Fragmentación operativa que limita la profesionalización y la captura de impuestos.
• Marco regulatorio existente pero aplicado de forma desigual.
• Tendencias emergentes (sostenibilidad, estancias largas, experiencias auténticas, ciudades intermedias) que favorecen destinos como Armenia si se posicionan estratégicamente.

Para Armenia, los datos del Informe confirman que el modelo de ciudad de 15 minutos no es solo una aspiración urbanística sino una estrategia económica viable y alineada con el mercado real. La alta densidad actual del Quindío en rentas cortas es simultáneamente una alerta (hay que regular ya) y una oportunidad (hay volumen para trabajar con calidad). La relativamente baja rentabilidad por inmueble indica espacio para crecer en valor mediante profesionalización, sin necesidad de crecer en cantidad, lo que protege al tiempo el mercado residencial.

La evidencia empírica sostiene la tesis: Armenia puede construir un caso de urbanismo cafetero donde las rentas cortas se integren al tejido urbano como motor económico sostenible, en lugar de convertirse en el vector de gentrificación que ya empieza a afectar a Medellín.

Referencias

El Colombiano. (2026). Colombianos ganan en promedio $41 millones de pesos al año con rentas cortas. 16 de abril de 2026.

Camacol. (2025). Rentas cortas en Colombia. tendencias, retos y oportunidades en el mercado turístico. No. 124. Diciembre 19 de 2025.