By Los mercados inmobiliarios juegan un rol central en las actividades económicas y
sociales. Por una parte, las condiciones de este mercado, junto con las de los
mercados de trabajo y de crédito, determinan en gran medida el grado de
accesibilidad de los distintos hogares a la vivienda. Desde otro punto de vista, la
actividad de este sector tiene un peso destacado en la economía, tanto a través del
empleo en la construcción como de la inversión vinculada con él. De hecho, dado
que una gran proporción de las transacciones de vivienda se financian con recursos
de crédito, el funcionamiento del mercado inmobiliario puede tener implicaciones
financieras tanto para el sector público como para el sector privado.
Por lo anterior, el Observatorio Inmobiliario y de Vivienda de Armenia OIVA en
el Boletín Inmobiliario #3 presenta la dinámica de las transacciones de
compraventa de vivienda en el periodo 2018-2022. En detalle, se analizan 4.616
transacciones tomadas de los registros de la Superintendencia de Notariado y
Registro.
En general, el fortalecimiento de la economía colombiana y su crecimiento sostenido
ha favorecido la expansión de los principales sectores dinamizadores del desarrollo
del país, entre ellos el sector inmobiliario. La inversión de los excedentes de capital
en el sector se ha visto jalonada por la baja densidad de metros cuadrados que
existe hoy en Colombia en comparación con otros países de la región.
Durante los últimos años el sector inmobiliario colombiano ha sido protagonista de
un importante desarrollo, donde el crecimiento y fortalecimiento de la economía del
país ha sido un actor fundamental en la expansión del sector debido a la generación
de liquidez y disponibilidad de capitales.
Las estadísticas descriptivas relacionadas con las transacciones de compraventa
distribuidas por comunas se presentan en la tabla #1.
Entre tanto, el menor valor promedio del metro cuadrado transado se observa en la
comuna 4 ($504.990). En contraste, la comuna 10 reporta el mayor valor
($4 ́303.225). Expuesto lo anterior, la Figura 1 expone la distribución espacial de
cada transacción. Los análisis exploratorios documentan mayor densidad de
transacciones en la periferia (zona sur occidente), lo cual corrobora el crecimiento
de la ciudad hacia el sur y, por ende, el mayor desarrollo inmobiliario en esta zona.
En particular, los valores medios previstos por comuna pueden estar reflejando el
cambio acelerado del uso de suelo. De hecho, la ciudad ha incorporado nuevos
patrones de uso especialmente de comercio y servicios, concentrados en la comuna
7, generando varias externalidades negativas como la densificación, congestión
vehicular e inseguridad. Estos factores pueden estar determinando la pérdida de
vocación residencial en el centro de la ciudad.
En continuidad, la concentración de transacciones de compraventas en la zona sur
de la ciudad puede explicarse en consideraciones de las realidades del mercado de
trabajo, en particular en el caso de población joven. Al respecto, las posibilidades
de acceso a vivienda están condicionadas tanto por las tasas de ahorro como por
el acceso a financiamiento. En este contexto, la incertidumbre asociada a la
situación del mercado de trabajo (altas tasas de desempleo o contratos temporales)
puede desincentivar las decisiones de inversión en activos inmobiliarios.
Por otra parte, la mencionada concentración de transacciones inmobiliarios que se
observa en la Figura 2 también puede exponer la menor densidad comercial de
metros cuadrados por habitante en el centro y norte en comparación con el resto de la ciudad. Este fenómeno puede estar jalonando la entrada de empresas para la
explotación de la oportunidad que ofrece el sector inmobiliario local.
Por su parte, la aproximación espacial a los tipos de vivienda (casas, apartamentos
y cuartos) evidencia que la preferencia de casas se presenta por parte de familias
numerosas o en zonas con mayor densidad poblacional. Así, el tamaño de las
familias está marcando la mayor concentración de casas en el sur y suroccidente
de la ciudad. A su vez, la mayor rentabilidad en términos de arrendamiento y la
conversión de viviendas hacia una tipología mixta también influye en la mayor
concentración de viviendas en esta zona. En contraste, en el norte de la ciudad,
donde predominan núcleos familiares de menor tamaño, la participación de
viviendas tipo apartamento es mayor en términos relativos.
Finalmente, la Figura 3 expone el comportamiento de la distribución espacial de las
transacciones de compraventa dado el valor del metro cuadrado. Como es natural,
estas transacciones están geolocalizadas en el norte de la ciudad. En
consideración, la concentración de viviendas tipo apartamento hacia el norte de la
ciudad también responde a la configuración del crecimiento urbano de la ciudad y
las dinámicas poblacionales, fenómeno que revela la mayor explotación de áreas
menos pobladas y urbanizables. A su vez, la comuna 10 presenta una alta
proporción de viviendas tipo cuarto, explicado esencialmente por la mayor
concentración de amenidades educativas en el norte, fenómeno que podría incidir
en la mayor demanda habitacional, presionando el valor del metro cuadrado.
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