By I. Contexto
El Índice de Valoración Predial (IVP) “es un indicador que permite calcular la variación porcentual promedio de los precios de los predios urbanos del país, excepto Bogotá, entre dos períodos de tiempo. El indicador es estimado anualmente y es utilizado como insumo para determinar el reajuste de los avalúos catastrales de los predios urbanos a nivel nacional desde diciembre del año 2001. El índice está diseñado para estimar los cambios de valor de los predios del país, con destino económico habitacional. No se constituye como una herramienta para sustituir el ejercicio de avaluó” (Dane, 2023).
II. Metodología
La selección de los predios se hace por medio de una muestra probabilística, de los cuales se contabilizaron un total 2.975.791 predios a nivel nacional y la muestra contempló 4.919 de ellos. La cobertura se realizó para 22 ciudades capitales, para una cubertura del 98.66% (Dane, 2023).
Para la ciudad de Armenia se tuvo en cuenta un total de 210 predios a partir de un marco de 87.743 predios. Para la ciudad de Ibagué se tomó una muestra de 202 predios a partir de un marco de 149.786. Para Manizales se tomó una muestra de 210 predios a partir de un marco de 88.251. Para Pereira se tomó una muestra de 179 predios a partir de un marco de 100.980 predios.
III. Resultados
En 2023, La ciudad de Armenia mostró una variación de 4.09% en el IVP, menor a la variación del año 2022 que fue de 5.69%, una diferencia de -1.60%. Para la ciudad de Ibagué la variación fue de 3.94%, menor a la variación de 6.28% del año 2022, una diferencia de -2.34%. Para la ciudad de Manizales, la variación fue de 5.20%, menor a la registrada en 2022 de 5.74%, una diferencia de -0.54%. Para la ciudad de Pereira la variación fue de 4.87%, menor a la variación del año 2022 de 5.74%, una diferencia de -1.49%..
IV. Comportamiento por ciudades
Armenia:
El IVP de Armenia ha mostrado un comportamiento cíclico en el IVP. La media de la variaciones del IVP para esta ciudad es de 4.38%, con um valor mínimo de 2.15% y uno máximo de 7.13%. La desviación estándar es de 1.27%. El aumento en el año 2023 esta acorde con la tendencia del indicador de ser alrededor del 4.00%
Ibagué:
Para la ciudad el aumento promedio del IVP es de 4.54%, con un valor mínimo de 2.34%, un valor máximo de 7.73% y una desviación estándar de 1.60%. Se espera que el IVP se estabilice alrededor de su valor promedio de 4.50%.
Manizales:
La ciudad tiene una variación promedio de 5.48%, con un valor mínimo de 2.87%, un valor máximo de 9.70% y una desviación estándar de 1.41%. Se espera que el índice de estabilice alrededor del 4.75%.
Pereira:
La ciudad de Pereira presenta un valor promedio de variación de 4.92%, con un mínimo de 1.82%, un máximo de 7.12% y una desviación estándar de 1.50%. Se espera que el índice se estabilice al rededor de 4.50%
IV. Análisis
De la RAP Eje Cafetero, la ciudad de Manizales es la que presenta un mayor valor promedio (5.48%) en la variaciones del IVP, con un valor máximo mas alto del conjunto de capitales (9.70%) en el año 2007. La fuerte dinámica empresarial de la ciudad, fundamentada en un industria manufacturera densa al igual que su estatus de ciudad universitaria de Colombia, dinamizan el mercado inmobiliario induciendo presiones en la demanda que no son compensadas con la oferta, posiblemente influenciada por la conformación topográfica de su ubicación, lo que ha presionando lo precios de los inmuebles al alza. En el mediano plazo se espera que el IVP se estabilice al rededor del 4.75%.
Por una senda similar encontramos a la ciudad de Pereira, que presenta el segundo valor promedio de la variación del IVP (4.92%) y el valor mínimo vas bajo del conjunto de ciudades (1.82%). La densidad poblacional al igual acompañada de una dinámica económica acertada han dinamizado el mercado inmobiliario de la ciudad, que ha diferencia de la conformación topográfica de Manizales, Pereira presenta posibilidades reales de expansión lo que le ha permitido articular mejor la oferta con la demanda. En el mediano plazo se espera que el IVP se estabilice al rededor del 4.50%
Ibagué, que presenta el tercer valor promedio (4.54%), presenta también la mayor dispersión en los datos al tener la mayor desviación estándar al rededor de su media. Su configuración topográfica le ha permitido sortear las presiones de la demanda con un oferta más adecuada a sus necesidades. En el mediano plazo se espera que su IVP se estabilice al rededor del 4.00%.
Armenia, con el menor valor promedio de la variación del IVP (4.38%), presenta la menor desviación estándar de sus datos al rededor de su media. La escala poblacional y económica le ha permitido sortear una buena oferta que responde bien a las presiones de la demanda. En el mediano plazo se espera que el IVP se estabilice al rededor del 4.0%
Referencias
Dane. 2023. Índice de Valoración Predial (IVP). Boletín Técnico. Departamento Administrativo Nacional de Estadística -DANE-. Bogotá D.C., Colombia.
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