By I. Contexto
Los precios se definen por los fundamentales económicos de la demanda y oferta. Para el caso de la construcción, la actual coyuntura suma caídas en la demanda inducidas por las altas tasas de interés de los créditos hipotecarios y el bajo crecimiento económico de los hogares, que afectan la oferta de vivienda vía menores expectativas de colocación de unidades y el encarecimiento de las tasas de financiación de los proyectos. Este proceso tiene implicaciones de mediano y largo plazo que dificultan los ajustes rápidos en el tiempo, por lo que los precios de vivienda pueden verse afectados, sobre todo para las unidades habitacionales de estratos bajos. El Índice de Precios de Vivienda Nueva (IPVN) indica que del total de los 53 municipios considerados, Armenia presentó una variación de 17.94% del índice del IV trimestre de 2023 con relación al IV trimestre de 2022. La ciudad de Ibagué presentó una variación de 16.70%, Manizales 18.01% y Pereira 16.22%.
II. Metodología
Mediante la dinámica del IPVN se establece la tendencia de los precios en la ciudad de Armenia por estrato (bajo, medio y alto). La dinámica se trata de explicar por las tasas de crecimiento de proyectos de vivienda en las dimensiones de lanzamientos, iniciaciones y ventas. El Índice de Precios de Vivienda Nueva (IPVN), “es una operación estadística que permite medir la variación porcentual promedio de los precios de venta de la vivienda nueva en proceso de construcción y/o hasta la última unidad vendida” (Dane, 2024).
III. Resultados
Con relación a la variación de precios entre trimestres consecutivos (IV trimestre 2023 frente a III trimestre 2023), se tiene que la ciudad de Armenia presentó una variación trimestral de 5.05%, Ibagué 6.34%, Manizales 2.15% y Pereira 0.46%.
Para Armenia el comportamiento de la variación de precios presenta oscilaciones, pero la situación del aumento de los precios de la vivienda puede mostrar el inicio de una tendencia en incremento de precios sobre todo para la vivienda de estratos bajos, como lo muestran las cifras del IPVN para las unidades habitacionales de los estratos bajos.
En efecto, después de una disminución de los precios en el segundo trimestre de 2022, estos vuelven a repuntar en el cuarto trimestre con 2.41%, para pasar a 9.08% de incremento de precios en el primer semestre del año 2023, 5.64% en el segundo y 2.64% en el tercero, para reportar 13.55% en el cuarto trimestre, que es muy superior a la media de los trimestres desde el año 2015 de 2.20%.
Los inmuebles de estratos medios presentaron una afectación de incremento de precios durante el año 2022, que llegó a iniciar con aumentos de 8.64% en el segundo trimestre, 18.22% en el tercero y 7.54% en el cuarto trimestre. El año 2023 no mostró incrementos importantes en el primer semestre del año, pero volvió a repuntar en el tercer y cuarto trimestre.
Para la vivienda de ingresos altos, los aumentos de precios han sido moderados, fluctuando entre 3.42% en el primer trimestre del año 2023 a 4.14% en el tercer trimestre del mismo año.
La dinámica de precios en la ciudad de Armenia está siendo afectada por la disminuciones de lanzamientos, inicio y venta de metros cuadrado de proyectos en vivienda nueva. Estas estadísticas para el Quindío contemplan únicamente al municipio de Armenia, lo mismo las de Tolima que solo tienen en cuenta el municipio de Ibagué. Para Caldas se contemplan los municipios de Manizales, Aguadas, Anserma, Chinchiná, La Dorada, Neira, Palestina y Villa María. Para Risaralda se contemplan los municipios de Pereira, Dosquebradas y Santa Rosa de Cabal.
Las estadísticas indican que entre el año 2022 y 2023, los proyectos VIS han presentado disminuciones considerables en la RAP Eje Cafetero, presentando el municipio de Armenia disminuciones en los lanzamientos de vivienda VIS de 48.30% y de No VIS disminuciones de 48.90%, para un total de 48.60% en la reducción de lanzamientos de los proyectos en 2023.
El inicio de los proyectos no es muy diferente. La ciudad de Armenia ha mostrado disminuciones en los lanzamientos de vivienda VIS del orden del -38.80%, No VIS del -71.90% para un total de -54.80%.
Respecto a las ventas, Armenia ha mostrado disminuciones de -24.30% para la vivienda tipo VIS, de -40.90% para la No VIS y -32.10% en el total.
Estas disminuciones están repercutiendo con fuerza en la oferta, dando que entre el lanzamiento y el inicio puede haber un lapso promedio de dos años y entre el inicio y la venta final para el uso residencial puede ser un lapso similar, con lo que el rezago de unidades nuevas de vivienda VIS y no VIS tendrá una ventana entre cuatro a cinco años en promedio.
III. Análisis
Para la ciudad de Armenia, los subsidios son muy importantes en el esquema de compra de vivienda. De hecho, es la ciudad de eje cafetero con mayor número de subsidios aprobados para compra de vivienda (Asobancaria, 2024)
Los créditos hipotecarios desembolsados por el sistema bancario a usuarios de Armenia para el año 2023 promedian los 215, con su máximo valor en el mes de junio de 321 y el mínimo en el mes de enero con 108. Los últimos dos meses de noviembre y diciembre han sido en total 224 cada uno. A pesar de la dinámica, la participación de dichos hipotecarios en el total del eje cafetero está perdiendo participación (Asobancaria, 2024).
El aumento del precio de la vivienda VIS y No VIS en Armenia obedece a desequilibrios entre la demanda activa y la oferta escaza. Y en el sector de la construcción, la demanda presenta dinámicas más rápidas que la oferta.
La demanda se ha visto afectada por el incremento de la tasa de los créditos hipotecarios vía aumento de la tasa de interés de política monetaria del Banco de la República. Mayores intereses significan un mayor porcentaje de presupuesto de los hogares destinados al pago de los intereses, con el agravante de que los ingresos se ven limitados por la expectativa de un bajo crecimiento de la economía. Esta situación genera incertidumbre a los agentes económicos: bancos, constructoras y los mismos hogares. Muestra de lo anterior es que los desistimientos de subsidios y créditos ha mostrado un incremento marcado, llegando a proyectarse cifras de -45.0% en la comercialización de VIS y de -30% en la comercialización No VIS (La República, 2023). Los desistimientos de vivienda como proporción de las ventas también muestran incrementos importantes en el año 2023 (Camacol, 2024).
Las razones para los desistimientos VIS comprenden el factor de crédito reflejado en las tasas de interés (25%), ingresos del hogar (13%), incertidumbre del esquema Mi Casa Ya (31%) y asociado al proyecto (16%), entre otros. Para los desistimientos de vivienda No VIS se tiene crédito (31%), ingresos del hogar (31%) y asociados al proyecto (8%) (Camacol, 2024).
La proporción nacional de los desistimientos por fase de obra para el 2023 son de 45% sin iniciar, 23% preliminar, 16.8% acabado y terminado y 15.2% en estructura y obra negra (Camacol, 2024).
Las disminuciones de demanda traerán como consecuencia la paralización de nuevos proyectos, con lo que el mercado tendrá disponible para tranzar únicamente las existencias de vivienda, que a medida que se vayan reduciendo, presionarán los precios al alza, sobre todo en el sector de estratos bajos. Desde el Observatorio Inmobiliario se hará el seguimiento a la oferta inmobiliaria de vivienda nueva para que se propongan las acciones pertinentes que garanticen un mercado de vivienda nueva en condiciones adecuadas para los hogares de Armenia.
Referencias
Asobancaria. 2024. Foro económico sectorial: construyendo más transformación en las regiones 2024. Presentación Asobancaria. Camacol, Armenia, 5 de marzo de 2024.
Camacol. 2024. Informe de Actividad Edificadora. Febrero de 2024. Jefatura de Estudios Económicos y de Información Estratégica. [Consultado en 07/03/24]: Febrero 2024 | Camacol – Cámara Colombiana de la Construcción
Dane. 2024. Índice de Precios de la Vivienda Nueva. Boletín técnico. Bogotá, 22 de febrero de 2024. [consultado en 07/03/24]: bol-IPVN-IVtrim2023.pdf (dane.gov.co)
La República. 2023. Más de 38.056 desistimientos de vivienda. Sección Analistas. Guillermo Herrera. [consultado en 08/03/24]: Más de 38.056 desistimientos de vivienda (larepublica.co)
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