Observatorio Inmobiliario: efecto de los proyectos fallidos de construcción

I. Contexto

La ciudad de Armenia presentó una serie de proyectos de vivienda fallidos, en los cuales los compradores perdieron parte o toda la inversión en la adquisición de vivienda. La Secretaría de Planeación estima que los afectados pueden ascender a un total de 7.000 personas aproximadamente. Los niveles de afectación pueden variar: para algunos proyectos no se cumplió con las zonas sociales, en otras, se entregó únicamente algunos bloques de vivienda de los inicialmente pactados y en otros las iniciativas quedaron solo sobre planos.

Esta nota presenta el impacto en los hogares de los proyectos fallidos de construcción que en términos generales tienen varios efectos económicos y que son las secciones en las que se divide el documento: pérdida de ahorro, la pérdida de patrimonio, perdida de términos de intercambio financieros, imposibilidad de convertir los gastos de arrendamiento en costos de cuota hipotecaria (inversión) y pesimismo en el emprendimiento de nuevos proyectos. Adicionalmente, se incluye un breve análisis de los riesgos que presentan las empresas de construcción y los que enfrentan los futuros compradores.

II. Efectos en el ahorro

El primero de ellos corresponde a la pérdida de la capacidad de ahorro de las familias. Por ejemplo, en uno de los proyectos las reclamaciones ascienden a cincuenta y siete mil millones de pesos sobre un total de 1.000 personas. El efecto de esta situación en la economía de los hogares tiene implicaciones complejas. Ejercicios de simulación con el perfil de los hogares que accedieron a los proyectos en los que perdieron la cuota inicial indican que con una capacidad de ahorro de 10% de los ingresos, en promedio tardarían más de ocho (8) años en completarla, lo que significa que ese es el tiempo perdido en su dinámica de ahorro. El valor de los ahorros perdidos ascendería al monto de las reclamaciones de 57 mil millones de pesos.

III. Efectos en el patrimonio

El ahorro se convierte en inversión, con lo que la pérdida del ahorro de los hogares se manifiesta también en afectación al patrimonio. La pérdida de la cuota inicial es la perdida también de la posibilidad de adquirir una vivienda. El valor promedio de los apartamentos que se dejaron de comprar es de $330.000.000, lo que puede significar que, en el agregado, ascendería a un valor promedio de pérdida de inversión de trescientos mil millones de pesos. Este es el monto que no se convierte en patrimonio para los hogares de estos proyectos.

IV. Efecto en la finanzas de los hogares

Derivado del punto anterior, los hogares pueden estar perdiendo un apalancamiento financiero al no ver incrementado su patrimonio. Asumiendo que una vez pagado el apartamento este se pueda hipotecar para obtener recursos para invertir en otras iniciativas, la pérdida del apalancamiento financiero sería de alrededor de 231 mil millones de pesos.

V. Efecto en gastos y costos

Cuando se adquiere un crédito hipotecario, el pago de las cuotas se convierte ya no en un gasto como sucede cuando se cubre un arriendo, sino en un costo, porque el destino es para un bien producto de la inversión. Por lo anterior, la imposibilidad de adquirir finalmente la vivienda obliga al hogar a permanecer pagando arriendo. En el modelo, la cuota promedio que pagarían los hogares sería de $ 2,695,000 al mes. Este sería el valor asociado que no se puede convertir en costo, sino que corresponde a un gasto. Al año, el valor asociado a esta situación sería de treinta y dos mil trescientos cuarenta millones de pesos y en 15 años la cifra asciende a cuatrocientos ochenta y cinco mil millones de pesos.

VI. Efectos en la visión de futuro de Armenia

Los hogares afectados tienen una percepción de la ciudad que no es positiva. El número de casos asociados y su efecto en la economía de los hogares nubla la percepción sobre la ciudad como un lugar de progreso económico y social. Esto pude tener un alto costo para la ciudad de Armenia.

VII. Riesgos para el sector de la construcción

El sector de la construcción enfrenta una variedad de riesgos que pueden impactar significativamente en la operación y rentabilidad de las empresas. Este informe analiza los riesgos más probables, proporcionando una comprensión detallada de sus causas y consecuencias.

La falta de liquidez es uno de los riesgos internos más críticos, originado por una mala gestión del flujo de caja. La consecuencia más grave es la imposibilidad de pagar a los proveedores, lo que puede paralizar las operaciones. Los retrasos en proyectos son un riesgo operacional importante, generalmente causados por ineficiencias en la planificación. Estos retrasos pueden resultar en penalizaciones y sobrecostos. La disminución de la demanda, impulsada por recesiones económicas, representa un riesgo externo significativo que puede llevar a menores ingresos y posibles despidos. Los cambios en leyes y regulaciones ambientales pueden aumentar los costos y causar retrasos. Este riesgo requiere una vigilancia constante de los cambios legales. El aumento de las tasas de interés, debido a políticas monetarias, es un riesgo macroeconómico significativo que incrementa los costos de financiamiento.

Los fallos técnicos en proyectos son un riesgo interno relevante, originado por diseños inadecuados o el uso de materiales de baja calidad. Estos fallos pueden resultar en costos adicionales y retrasos. La oposición comunitaria puede causar retrasos o la cancelación de proyectos debido a la falta de consulta y participación comunitaria. Los accidentes laborales representan un riesgo interno debido a la falta de medidas de seguridad, resultando en lesiones y paralización de actividades.

Las prácticas corruptas son un riesgo interno, resultado de la falta de controles internos y una cultura organizacional deficiente. Este riesgo puede tener un impacto alto en forma de sanciones legales y pérdida de contratos. La dependencia de pocos proveedores en la cadena de suministro puede llevar a retrasos y aumentos de costos. El daño a la imagen pública, causado por malas prácticas y fallos en proyectos, representa un riesgo interno significativo que puede resultar en pérdida de clientes y reducción de ingresos. Este informe ofrece una visión clara de los riesgos más probables en el sector de la construcción, ayudando a las empresas a entender las posibles amenazas que pueden afectar su operación y rentabilidad.

VII. Riesgos en las familias por la quiebra de las constructoras

La quiebra de constructoras puede afectar significativamente a las familias. La pérdida de capital invertido, causada por la quiebra, puede resultar en la pérdida total o parcial de los ahorros familiares. El incumplimiento de regulaciones puede suspender proyectos, dejando a las familias sin sus viviendas y enfrentando multas. La caída del mercado inmobiliario, impulsada por la recesión económica, puede devaluar las propiedades y reducir el patrimonio familiar.

Los retrasos en proyectos debido a mala gestión pueden aumentar los costos y prolongar la espera para obtener viviendas. La falta de información clara puede llevar a decisiones mal informadas, generando incertidumbre y pérdida de confianza. El daño a la reputación de la constructora, debido a malas prácticas, puede resultar en la pérdida de clientes y una reducción de ingresos, afectando la capacidad de completar proyectos. La falta de solvencia financiera, causada por mala gestión y endeudamiento, puede llevar a la quiebra, afectando a las familias que dependen de estos proyectos.

Los problemas técnicos, como fallos en diseño y materiales de baja calidad, pueden causar retrasos, costos adicionales y litigios, afectando la calidad de las viviendas. Los problemas de liquidez, originados por flujos de caja inadecuados, pueden resultar en la incapacidad para cumplir con las obligaciones financieras, impactando a las familias que esperan sus viviendas. La competencia intensa en el mercado puede reducir la participación y los ingresos, afectando la capacidad de finalizar proyectos. Los litigios por defectos de construcción pueden resultar en costos legales e indemnizaciones, afectando la capacidad de la constructora para completar proyectos.

Los informes financieros engañosos, debido a manipulación de datos, pueden llevar a la pérdida de confianza y sanciones, impactando a las familias. La incapacidad para innovar, causada por falta de inversión en investigación y desarrollo, puede resultar en pérdida de competitividad y menores ingresos, afectando la capacidad de ofrecer viviendas modernas. La falta de acceso a financiamiento, debido a baja calificación crediticia, puede resultar en la incapacidad para financiar nuevos proyectos. Las interrupciones en la cadena de suministro, causadas por dependencia de proveedores, pueden resultar en retrasos y aumento de costos, afectando la entrega de viviendas.

VIII. Conclusiones

Los proyectos fallidos de construcción no son un evento que pasa desapercibido con unas pérdidas de aportes de los que fueron sus compradores. La afectación económica va más allá de la pérdida de los aportes. Las estimaciones realizadas por la Secretaría de Hacienda de Armenia contabilizan pérdidas por aportes de 57 mil millones de pesos de uno de los proyectos, junto con una pérdida de ochos años en promedio de trabajo para lograr acumular los respectivos aportes. La perdida en el total de la inversión se acercaría a los trecientos treinta mil millones de pesos y el apalancamiento financiero perdido acumularía en promedio los doscientos treinta y un mil millones de pesos. La imposibilidad de convertir gastos en costos acumularía en total cuatrocientos ochenta y cinco mil millones de pesos en el lapso de pago de los créditos hipotecarios.

Los principales riesgos que enfrentan los constructores corresponden a factores financieros, en concreto la liquidez, que afecta no solo a los futuros compradores, sino que involucra a proveedores y hasta el municipio de Armenia. Los riesgos a los que se enfrentan los futuros compradores refieren a la transparencia, en la que la información presentada por las empresas constructoras no sea suficientemente clara. En este sentido se recomienda que el municipio de Armenia implemente un sistema de alertas tempranas a través de la industria de la construcción que permitan identificar este tipo de eventos con tiempo y pueda prevenir la pérdida de recursos económicos de los hogares.

Referencias

Secretaría de Planeación. 2024. Alcaldía de Armenia, Quindío.

Secretaría de Hacienda. 2024. Jefatura de Inteligencia Tributaria.