By I. Contexto
La variación anual del PIB total para Colombia en el tercer trimestre de 2024 fue del 1.3%. Para el sector construcción la variación anual fue de 1.2%. Las cifras indican que la mayor dinámica se presentó en las obres civiles con 8.4% y el de las edificaciones -2.2%, lo que indica que la recuperación del sector se concentra en la inversión en infraestructura y no en la oferta de vivienda.
II. Metodología
Con diferentes indicadores como la actividad edificadora y las variaciones en precios, se dará un panorama de la dinámica de precios y cómo esta afecta a los estratos bajos.
III. Aproximación a la oferta y demanda de vivienda
Entre diciembre de 2023 y noviembre de 2024 el aumento de los lanzamientos de proyectos de vivienda en Armenia pasaron de 1,077 (dic/22 a nov/23) a 1.978 (dic/23 a nov/24). Por su parte, las iniciaciones pasaron de 1,392 (dic/22 a nov/23) a 1,165 (dic/23 a nov/24). Finalmente, las ventas pasaron de 1,888 (dic/22 a nov/23) a 1,933 (dic/23 a nov/24).
Los hogares de Armenia pasaron de 115,590 en el año 2023 a 118,427 en el año 2024, una diferencia de 2,837 hogares.
La comparación de las ventas de vivienda versus los nuevos hogares da una idea aproximada de el número de viviendas que hacen falta para lograr un equilibrio en el mercado. El acumulado de la diferencia estaría indicado que se requeriría un total de 2,015 unidades para el año 2024 con el fin de equilibrar la oferta y la demanda.
Para Armenia, el saldo de oferta disponible en vivienda VIS creció el 99.3% anual para el mes de referencia noviembre de 2024. En la vivienda No VIS decreció el -30.4% anual. En el total, la variación fue 26.2% en el mismo lapso (Camacol, 2024)
IV. Efectos en los precios
La anterior situación debería estar impactando los precios de vivienda por estrato. Para el estrato bajo, la variación anual de las cifras por trimestre ha sido de dos dígitos en los últimos seis trimestres y el tercer trimestre de 2024 registro una variación anual de 22.7%.
Sin embargo, el estrato medio ha presentado ocho aumentos de dos dígitos desde el tercer trimestre de 2022, arrancando con 32.1%, un máximo de 39.0% para sólo estabilizar en el trimestre julio a septiembre de 2024 con 6.20%.
El estrato alto ha presentado 11 aumentos de dos dígitos desde el cuarto trimestre de 2021, con un máximo desde el inicio de 17.3%, para estabilizarse en 2.88% en el trimestre julio a septiembre de 2024.
V. Análisis
El precio de la vivienda nueva en Armenia tiene ajustes importantes al alza, producto de varios factores como fue el ajuste de costos de construcción en el año 2022, el incremento de las tasas de interés producto de los aumentos de las tasas de política monetaria del Banco de la República que también afectó el precio del crédito a los constructores, el desistimiento de créditos de vivienda principalmente de los estratos bajos dados los costos hipotecarios.
El desequilibrio entre la oferta de vivienda y la demanda ha producido aumento en los precios por metro cuadrado de las unidades residenciales nuevas en Armenia en todos los estratos, efecto que se transmite también a la vivienda usada por efecto sustitución.
Para los estratos bajos el problema puede ser mayor ya que los proyectos de vivienda VIS al tener un límite de $175.500.000 para el año 2024 puede requerir una escala mayor en el número de unidades construidas para que el proyecto sea rentable.
La dinámica de precios de la vivienda nueva por estrato obligatoriamente se trasladará al precio de los arriendos, como respuesta al retorno mínimo de la inversión que debe garantizar esta clase de activos.
Bajo esta situación, se espera que el precio del arriendo en Armenia siga contribuyendo a la inflación en el IPC de la ciudad, afectando las partidas que destinan los presupuestos de los hogares cuyabros al rubro de alojamientos.
Referencias
Dane. 2024a. Demografía y población. https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/demografia-y-poblacion/proyecciones-de-viviendas-y-hogares
Dane. 2024b. Estadísticas por tema. Precios y costos: IPVN. https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/precios-y-costos
Camacol. 2024. Información económica. Actividad edificadora. https://camacol.co/informacion-economica/actividad-edificadora
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