By I. Contexto
De acuerdo con la teoría de precios hedónicos, los valores de transacción de las viviendas se explican por las características estructurales (área, número de baños, número de habitaciones, garajes, etc) y características del vecindario (niveles de crimen, distancia a los centros empresariales, calidad del aire, tasas de desempleo, etc). Estudiar la calidad del vecindario se hace importante para determinar cómo el entorno afecta los comportamientos de cada individuo en aspectos como educación, salud, oferta laboral, calidad de vida, aspectos psicológicos, productividad, diseño de políticas públicas, decisiones de inversión, entre otros.
II. Metodología
En este caso, el propósito es construir la línea base estadística que permita realizar comparaciones con los modelos econométricos que permiten realizar avalúos catastrales. En detalle, se analizan 4.616 transacciones tomadas de los registros de la Superintendencia de Notariado y Registro para el año 2023 y se compara con la distribución de la tasa de desempleo, la tasa de ocupación, el porcentaje de niños y adolescentes, porcentaje de población afrodescendiente y porcentaje de mujeres y hombres. A su vez, se analiza la relación del valor de las transacciones con amenidades educativas (distancia al colegio más cercano). Desde el punto de vista metodológico se construyen cuartiles por valor del metro cuadrado y se interpola la media de la manzana censal por variable a cada predio.
III. Resultados
El menor valor promedio del metro cuadrado transado se observa en la comuna 4 ($504.990). En contraste, la comuna 10 reporta el mayor valor ($4´303.225). Los análisis exploratorios documentan mayor densidad de transacciones en la periferia (zona sur occidente), lo cual corrobora el crecimiento de la ciudad hacia el sur y, por ende, el mayor desarrollo inmobiliario en esta zona.
- (1) Cuartil 1: $34.769 – $252.028
- (2) Cuartil 2: $252.028 – $314.998
- (3) Cuartil 3: $314.998 – $368.385
- (4) Cuartil 4: $368.385 – $446.482
- (5) Cuartil 5: $446.482 – $2´266.600
Por otra parte, las estadísticas descriptivas de las variables en análisis se presentan en la siguiente tabla. En relación con las variables analizadas, el valor promedio para la tasa de desempleo es 11,38%; para la tasa de ocupación, 88,61%; la tasa de inactividad, 47,34%; la tasa de mujeres, 53,12%; la tasa de hombres, 46,87%; tasa de niños y adolescentes, 17,57% y tasa de afrodescendientes, 1,76%. Por su parte, en promedio el colegio más cercano se encuentra a 317,01 metros.
IV. análisis
La tasa de desempleo, la tasa de niños y adolescentes y la tasa de afrodescendientes presentan una relación inversa con el valor de los cuartiles. Es decir, en tanto que el valor del metro cuadrado crece, estas tres variables presentan reducción. La anterior asociación preliminar permite inferir que las características del vecindario están influyendo en las valoraciones subjetivas de los valores de mercado. Teóricamente, es factible que los efectos de redes y la segregación residencial en términos de las características del mercado laboral estén presente en el mercado inmobiliario.
By