Observatorio Inmobiliario: evolución del Índice de Valoración Predial entre el año 2003 al año 2025

I. Contexto

El Índice de Valoración Predial (IVP) es un indicador elaborado por el DANE que mide la variación porcentual promedio de los precios de los predios urbanos con destino habitacional en Colombia. Cubre 22 ciudades capitales de departamento, excluyendo a Bogotá.

Su principal uso es servir como insumo para determinar el reajuste de los avalúos catastrales de los predios urbanos a nivel nacional. Se publica anualmente desde 2001. Es importante aclarar que el IVP no sustituye un ejercicio de avalúo formal.

El 26 de diciembre de 2025 el Dane actualizó el IVP con los datos de 2025, completando una serie entre los años 2003 a 2025.

II ¿Cómo se calcula?

El IVP se construye mediante una muestra probabilística estratificada con las siguientes características:

Diseño muestral:

• Los estratos se conforman por ciudad y, dentro de cada ciudad, por rangos del puntaje de construcción del predio
• La muestra mantiene un 70% de predios traslapados (repetidos del año anterior) y 30% de predios nuevos
• Para 2025, el universo fue de 3.03 millones de predios, con una muestra de 4,936

Recolección de datos:

• Peritos del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) visitan cada predio seleccionado
• Realizan observación directa con previo análisis del mercado y ofertas inmobiliarias locales
• El DANE diseña la metodología, calcula y difunde los resultados

Tratamiento de novedades: Los predios que no pueden compararse entre años (por cambios físicos relevantes, estar fuera del área urbana o ser inaccesibles) se excluyen del cálculo, lo que explica que la cobertura efectiva en 2025 fue del 92.85%.

II. Análisis de la tendencia general

El análisis de la evolución del IVP para las cuatro ciudades del Eje Cafetero y Tolima revela comportamientos diferenciados respecto al promedio nacional:

III. Análisis por ciudades

1. Manizales lidera con amplio margen: Es la única ciudad que supera consistentemente al promedio nacional. Su CAGR (Tasa de Crecimiento Anual Compuesta) de 5.46% es la más alta, superando en 0.45 puntos porcentuales al nacional (5.01%). En 2025, Manizales está 31.7 puntos por encima del índice nacional.

2. Armenia e Ibagué rezagados: Ambas ciudades muestran el menor dinamismo en valoración predial. Con CAGRs de 4.46% y 4.32% respectivamente, acumulan un rezago creciente. En 2003 estaban cerca del promedio nacional; en 2025 están casi 35 puntos por debajo.

3. Pereira mantiene un desempeño moderado: Con un CAGR de 4.96%, se mantiene ligeramente por debajo del nacional. Su brecha se amplió de -2.6 puntos en 2003 a -10.7 puntos en 2025.

4. Volatilidad: El nacional presenta menor volatilidad (desviación estándar de 0.95%) frente a las ciudades individuales (1.25%-1.47%), lo cual es esperable por el efecto de diversificación.

La valoración predial refleja dinámicas de desarrollo urbano, inversión en infraestructura y crecimiento económico local. Manizales ha logrado una valorización sostenida posiblemente vinculada a desarrollo urbanístico y mejoras en servicios. Armenia e Ibagué, a pesar de ser capitales departamentales importantes, muestran menor dinamismo en este indicador, lo cual podría sugerir oportunidades de política pública para impulsar el desarrollo inmobiliario y urbano.

Referencias

Dane (2025). IVP Índice de Valoración Predial. https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/precios-y-costos/indice-de-valoracion-predial-ivp?highlight=WyJlbiIsIm5vIl0=