By I. Contexto
Los procesos de actualización catastral tienen efectos en las dinámicas de construcción de viviendas. Por un lado, la actualización puede incrementar los avalúos de terrenos y edificaciones , lo que valoriza los precios de los activos inmobiliarios para hogares y empresas (Idealista, 2024).
Otro efecto se da en la dimensión de la planificación urbana, donde los nuevos valores asociados al suelo pueden hacer variar las prioridades de la actualización de los planes de ordenamiento territorial (GloVal, 2024). Otro efecto importante se dará en la dimensión de los costos de construcción. Si el valor del suelo aumenta, los costos de construcción asociados a las edificaciones se incrementará, lo que se transmitirá a los precios de la vivienda (GloVal, 2024).
Este último es el que se explorará por medio de modelos de simulación de la construcción de proyectos de vivienda en Armenia.
II. Metodología
Con la base de datos catastral de los años 2022, 2023 y 2024, se procedió a clasificar el destino económico de los lotes (categoría S y T) y sobre ellos se operó un modelo de simulación de las empresas de construcción que da cuenta de las posibilidades de un proyecto de vivienda.
El modelo parte del área del lote que corresponde a un parámetro fijo. Con ese dato se determina el área no construible del lote, que corresponde a una variable aleatoria entre 0% y 10%. Con el área útil del lote, se calculan las afectaciones que llegan al 16.50%. el descuento de esta área da como resultado el área utilizable para construir.
Con el área construible se determina de manera aleatoria el número de pisos a desarrollar, de acuerdo con las siguiente reglas:
- Si el lote es menor a 500 m2, las edificaciones tendrán entre 1 y 5 pisos.
- Si el lote está entre 500 o más m2, las edificaciones serán entre 1 y 10 pisos.
El índice de ocupación definido para esta clase de proyectos es de 0.5. Por lo tanto, el área construida será la multiplicación del número de pisos por el área construible por el índice de ocupación.
Los resultados de área de construcción permiten determinar el área de parqueo a implementar, de acuerdo con la siguiente tabla:
Para los estratos 0 a 2 se estiman viviendas en promedio con 60 m2 y por cada dos viviendas se tiene disponible un parqueadero. Para el estrato 3 y 4 se tienen vivienda en promedio con 80 m2 y se estima un parqueadero por cada vivienda. Para los estratos 5 y 6 se estiman viviendas en promedio con 100 m2 y dos parqueos por vivienda.
Con el total del área a construir y el factor por estrato de parqueo, se obtiene el área de parqueadores que se deben construir.
Con el total del área que se va a construir, se determina el área vendible, al sustraer el área de circulación (15% del área a construir) y el área para equipos (13% del total anterior).
El total del área vendible sirve para determinar el número de unidades a vender, tanto de vivienda residencial como de parqueaderos. con lo promedio de la tabla por estratos se puede obtener el número de viviendas que se deben vender.
Con el número de unidades en venta, se calculan los costos de construcción, según la siguiente guía:
Con la información de la tabla de costos de construcción y las áreas a construir, se determina el costo de construcción de la obra civil y se derivan los costos de urbanismo como porción de los costos totales de construcción, llegando a representar el 5%. A los costos totales de construcción se le suma el costo del lote y esto se hace para dos momentos:
- Con el valor del avalúo del lote para el 2022 y llevado a valores del año 2024
- Con e valor del avalúo del lote para el año 2024.
Estos dos valores se comparan para hallar la diferencia de hacer un proyecto en el año 2022 y hacerlo en el 2024. Con la diferencia se calcula la tasa de crecimiento del aumento del costo del proyecto de construcción por efecto de la actualización catastral.
Otras de las variables que se evalúan corresponde al efecto en la ganancia ocasional. Aquellos deltas de avalúos que superan 13.000 UVT se hacen acreedores a pagar el 15% de impuesto de ganancia ocasional.
III. Resultados generales
Se operó el modelo de simulación sobre un total de 5.519 lotes de todos los estratos. Para el estrato cero se tienen 3.247 lotes con un incremento promedio de 57.62%. Para el estrato 1 se tienen 662 lotes con un promedio de 21.17%, para el 2 se tienen 478 lotes con un promedio de 34.52%, para el estrato 3 se tienen 638 lotes con un promedio 37.93%, para el estrato 4 se tienen 129 lotes con un promedio de 22.22%, para el estrato 5 se tienen 286 lotes con un promedio de 19.40% y para el estrato 6 se tienen 79 lotes con un promedio de 6.94%.
IV. Resultados por estrato
Para el estrato cero, los costos de construcción descienden a medida que se aumentan los pisos de la obra de vivienda. Para un solo piso, el aumento en costos puede ser considerable (174%), mientas que para dos pisos desciende a 101.8%. Para seis o más pisos el costos desciende de manera importante, entre el 9.8% y 5.9%. Este descenso se debe a varios factores:
- Los lotes tienden a ser más pequeños, con lo que las posibilidades de construcción se concentran en los pisos 1 a 5.
- Las obras civiles que tienen disponible un lote más grande pueden absorber costos de una mejor manera.
Para los estratos 1 y 2 el tamaño de los lotes en general son más pequeños, con los que las posibilidades de construcción se limitan. Con la actualización catastral, el aumento del avalúo puede acarrear un aumento en los proyectos de construcción, en donde a mayor número de pisos de la obra se absorbe de mejora manera los mayores costos de construcción inducidos por un mayor valor del lote.
Para los estratos 3 y 4 se tiene mayores absorciones de costo porque los lotes son más grandes, con lo que a mayor número de pisos los cambios en costos son menores. Lo anterior, porque a mayor número de pisos mayor son los metros cuadrados disponibles para vender, con lo que por metro cuadrado vendido se diluye el costo del lote.
Para los estratos 5 y 6 los lotes en general tienen a ser mucho más grandes, lo que permite absorber de mejor manera los incrementos en los avalúos.
V. Análisis
La actualización catastral hace que los avalúos se incrementen y esto afectará la tendencia de construcción de la ciudad de Armenia. Los mayores ajustes en los avalúos proviene de dos ítems:
- Lotes que no estaban adecuadamente clasificados en su estrato. Por ejemplo, aparecen con estrato 0 cuando en realidad son estrato 6.
- Lotes que no tenían su destino económico adecuadamente asociado. Por ejemplo, aparecen como lote no construible cuando en realidad es lote construible no construido.
- Combinación de las dos anteriores.
Los lotes mal clasificados que sufrieron modificaciones en sus condiciones con la actualización catastral pueden presentar aumentos importantes en sus avalúos.
Con todo, el incremento del avalúo tendrá dos efectos:
- Incrementa el valor del metro cuadrado construido de vivienda por un mayor valor del lote
- Incremento de la ganancia ocasional, cuando la actualización catastral supera en 13.000 UVT el cambio del avalúo.
Una manera de absorber el incremento en los costos del lote, es aumentar el número de metros cuadrados vendibles. Entre mayor sea el número de metros cuadrados vendibles, el incremento en el avalúo y por tanto del valor comercial del lote se diluye. Y el incremento en el número de metros cuadrados vendibles se puede incrementar aumentando el número de pisos de los proyectos de vivienda, con lo que la actualización catastral incentivará construcciones con un mayor número de pisos por proyecto.
Referencias
Idealista. 2024. Qué es el valor catastral, para qué sirve y novedades en 2024. Lucía Sicre. 9 de febrero de 2024. Valor catastral: qué es, para qué sirve y novedades en 2024 — idealista/news
GloVal. 2024. Alteraciones de valor catastral y cómo actuar. Jorge Pérez Fernández 19 diciembre, 2023. Alteraciones de valor catastral y cómo actuar – Gloval
Mestre, E. 2024. ¿Cuánto cuesta construir una casa en Colombia en 2024? Cómo hacer los cálculos.. Cuánto Cuesta Construir Una Casa en Colombia en 2024. Valor metro Cuadrado de Construcción. – Arquitecto Eduardo Mestre
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