By I. Contexto
La oferta de vivienda nueva es un proceso básico para garantizar que los nuevos hogares que se van creando en una ciudad tengan donde vivir. Para monitorear tanto la oferta de vivienda como la creación de hogares en Armenia, se han agrupado cuatro indicadores:
- Lanzamientos de vivienda nueva: representa la cantidad de proyectos de vivienda que los constructores lanzan al mercado. Pueden estar en diferentes fases, como proyecto o preventa.
- Iniciaciones de vivienda nueva: es el inicio real de las construcciones de vivienda y muestra cuantas unidades de vivienda (en número o metros cuadrados) han iniciado construcción en un periodo determinado.
- Ventas de vivienda nueva: representa la cantidad de vivienda nueva que es adquirida por los compradores finales en un período determinado. Este indicador refleja la demanda del mercado.
- Nuevos hogares: es el número de nuevos hogares que se crean en un periodo determinado. Esta en función de la dinámica poblacional de la ciudad.
II. Metodología
Con la información de los boletines de actividad edificadora de Camacol de los meses de febrero de los años 2020, 2023 y 2024 se obtuvo el número de unidades de vivienda en las etapas de lanzamiento, iniciaciones y ventas entre los meses de enero y diciembre, en periodos bianuales.
A partir de los proyección de vivienda y hogares del Dane, se obtuvo el número de nuevos hogares bianuales, entre los meses de enero y diciembre.
Mediante comparación gráfica se puede estimar la dinámica del equilibrio que tendrá el mercado de vivienda en la ciudad de Armenia entre los años 2019 a 2023 y siguientes.
III. Resultados
La dinámica de los lanzamientos ha permanecido estable entre los 2.114 y las 2.529 unidades de vivienda entre el año 2019 a 2022. Entre enero de 2022 a diciembre de 2023 los lanzamientos se redujeron a 1.301 unidades de vivienda.
Las iniciaciones siguen una dinámica similar a los lanzamiento por obvias razones, aunque con un leve rezago. La baja dinámica de los lanzamiento entre enero de 2021 y diciembre de 2022 hace que las iniciaciones las iguales, mostrando números similares para el periodo enero 2022 a diciembre 2022.
Las ventas, que mostraron número importantes y cercanos con la creación neta de hogares van en franca disminución, producto de factores como las altas tasas de interés hipotecario que aumentaron ante los altos niveles mostrados por la tasa de interés de política monetaria del Banco de la República y la finalización de los esquemas de subsidio para la compra de vivienda nueva.
En cambio, la creación neta de hogares ha mostrado un comportamiento estable, de alrededor de los 5.4800 hogares bianuales en promedio.
IV. Análisis
La creación bianual de hogares que ha mostrado cifras estables está generando importantes diferencias con la disminución que han mostrado los indicadores de lanzamiento, iniciación y venta de vivienda nueva en Armenia. En efecto, el punto de inflexión en el periodo enero 2021 a diciembre de 2022 responde al poco crecimiento de los lanzamientos e iniciaciones de vivienda nueva. Las ventas que venían con una buena dinámica muestran una caída continua desde las 4.618 de enero de 2019 a diciembre de 2020 unidades hasta las 1.840 de enero 2022 a diciembre de 2023.
En estos términos, el déficit de vivienda nueva estará alrededor de las 3.700 unidades de vivienda para el año 2024. Una mayor demanda frente a una oferta reducida terminará presionando los precios al alza, con lo que se espera incremento del valor del metro cuadrado de la vivienda nueva en Armenia en la presente vigencia.
Una política agresiva de reactivación del sector urge desde el gobierno nacional para incentivar la compra de vivienda nueva, que permita mantener la dinámica de construcción y por tanto equilibre el mercado, manteniendo precios por metro cuadrado razonables para Armenia.
Referencias
Camacol. 2024. Informe de actividad edificadora. Jefatura de Estudios Económicos y de Información Estratégica. Febrero de 2024.
Camacol. 2023. Informe de actividad edificadora. Jefatura de Estudios Económicos y de Información Estratégica. Febrero de 2023.
Camacol. 2022. Informe de actividad edificadora. Jefatura de Estudios Económicos y de Información Estratégica. Febrero de 2022.
Dane. 2020. Proyecciones de vivienda y hogares. Departamento Administrativo Nacional de Estadística. 10 de octubre de 2020
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