{"id":6253,"date":"2025-09-08T17:04:37","date_gmt":"2025-09-08T22:04:37","guid":{"rendered":"https:\/\/observatorioarmenia.org\/site\/?p=6253"},"modified":"2025-09-08T17:10:57","modified_gmt":"2025-09-08T22:10:57","slug":"observatorio-inmobiliario-indice-de-precios-de-la-vivienda-nueva-ipvn-segundo-trimestre-de-2025","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/observatorioarmenia.org\/site\/uncategorized\/observatorio-inmobiliario-indice-de-precios-de-la-vivienda-nueva-ipvn-segundo-trimestre-de-2025\/","title":{"rendered":"Observatorio Inmobiliario: \u00cdndice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN) Segundo trimestre de 2025"},"content":{"rendered":"\n

I. Introducci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El \u00cdndice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN) es un indicador construido por el Departamento Administrativo Nacional de Estad\u00edstica (DANE) que mide la variaci\u00f3n promedio del precio de venta de los inmuebles nuevos en Colombia. Este \u00edndice es relevante porque captura la din\u00e1mica de los precios en un sector que incide en la formaci\u00f3n de riqueza de los hogares, en el acceso a la vivienda y en la planificaci\u00f3n urbana. Adem\u00e1s, permite comparar la evoluci\u00f3n del mercado inmobiliario entre ciudades, tipos de vivienda (casas o apartamentos) y estratos socioecon\u00f3micos. El presente art\u00edculo analiza la informaci\u00f3n publicada por el DANE para el segundo trimestre de 2025, con \u00e9nfasis en el comportamiento nacional y en particular para Armenia.<\/p>\n\n\n\n

II. Metodolog\u00eda y cobertura del IPVN<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El IPVN es una encuesta continua que recoge informaci\u00f3n de constructoras, promotoras y notarias en las principales \u00e1reas urbanas del pa\u00eds. El DANE calcula el \u00edndice mediante un \u00edndice de Laspeyres encadenado, donde el per\u00edodo base es 2018=100. Se consider\u00f3 una canasta de proyectos de vivienda nueva, diferenciada por tipo de inmueble (casas o apartamentos) y por estrato socioecon\u00f3mico. El \u00edndice se reporta trimestralmente y se publica con rezago de algunas semanas. Para el segundo trimestre de 2025 se dispone de tres medidas:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Variaci\u00f3n trimestral (o trimestral frente a trimestre anterior): compara abril\u2011junio de 2025 con enero\u2011marzo de 2025.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
      \n
    1. Variaci\u00f3n anual: compara abril\u2011junio de 2025 con abril\u2011junio de 2024.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
        \n
      1. Variaci\u00f3n acumulada (a\u00f1o corrido): compara enero\u2011junio de 2025 con enero\u2011jun de 2024.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

        III. Panorama nacional: variaci\u00f3n trimestral y tendencias anuales<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        En el segundo trimestre de 2025 el IPVN present\u00f3 una variaci\u00f3n trimestral de 2,10 %. Esta cifra representa una desaceleraci\u00f3n de 1,36 puntos porcentuales respecto al primer trimestre de 2025 (3,46 %). El descenso sugiere que, aunque los precios de la vivienda nueva siguen increment\u00e1ndose, lo hacen a un ritmo menor. La moderaci\u00f3n refleja una oferta limitada de nuevos proyectos y un mercado afectado por altas tasas de inter\u00e9s y costos de construcci\u00f3n. No obstante, el \u00edndice trimestral supera ligeramente el registro del segundo trimestre de 2024 (2,02 %).<\/p>\n\n\n\n

        Figura 1<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Panorama nacional: variaci\u00f3n trimestral y anual del IPVN<\/em><\/p>\n\n\n\n

        \"\"<\/figure>\n\n\n\n

        Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda Alcald\u00eda de Armenia, con datos DANE (2025).<\/p>\n\n\n\n

        La variaci\u00f3n anual \u2014que compara el precio actual con el de un a\u00f1o antes\u2014 muestra un incremento promedio de 10,02 %. Aunque elevado, este crecimiento es 0,89 puntos porcentuales inferior al observado en el segundo trimestre de 2024, lo que confirma la tendencia de desaceleraci\u00f3n. La variaci\u00f3n acumulada enero\u2011junio de 2025 alcanz\u00f3 5,63 %, cifra 0,91 puntos porcentuales mayor que la del mismo per\u00edodo de 2024. La Figura 1 muestra el comportamiento trimestral y anual del IPVN en 2024\u20112025, destacando la fuerte alza del primer trimestre de 2025 y la posterior moderaci\u00f3n en el segundo trimestre.<\/p>\n\n\n\n

        IV. Desagregaci\u00f3n por tipo de vivienda<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        El DANE desagrega la variaci\u00f3n del IPVN seg\u00fan el tipo de inmueble. Aqu\u00ed se observa un cambio de liderazgo entre tipolog\u00edas. Mientras los apartamentos muestran un avance estable pero moderado \u20142,67 % (2024-I) \u2192 2,12 % (2024-II) \u2192 3,39 % (2025-I) \u2192 2,01 % (2025-II)\u2014, las casas exhiben mayor volatilidad y dinamismo \u20142,20 % \u2192 \u22120,30 % \u2192 4,92 % \u2192 4,15 %. El salto de las casas en 2025-I y su posterior moderaci\u00f3n en 2025-II dejan, no obstante, una brecha favorable a esta tipolog\u00eda en el primer semestre de 2025: promedio semestral 4,54 % en casas vs. 2,70 % en apartamentos (diferencial \u2248 1,8 p. p.). En 2024, en cambio, los apartamentos superaban a las casas (2,40 % vs. 0,95 % en promedio semestral), lo que apunta a una rotaci\u00f3n de la demanda hacia proyectos unifamiliares en 2025.<\/p>\n\n\n\n

        Figura 2<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Variaci\u00f3n trimestral del IPVN por tipo de vivienda<\/em><\/p>\n\n\n\n

        \"\"<\/figure>\n\n\n\n

        Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda Alcald\u00eda de Armenia, con datos DANE (2025).<\/p>\n\n\n\n

        El patr\u00f3n sugiere que el ajuste reciente responde a factores de oferta y composici\u00f3n de mercado: una normalizaci\u00f3n de cronogramas de obra en proyectos de casas (tras el bache de 2024-II), absorci\u00f3n de inventarios en segmentos unifamiliares y una demanda que prioriza metrajes mayores. En paralelo, los apartamentos mantienen trayectorias positivas, pero con desaceleraci\u00f3n en 2025-II, compatible con una oferta m\u00e1s amplia y estrategias comerciales que amortiguan variaciones de precio trimestre a trimestre. En s\u00edntesis: 2025 est\u00e1 siendo el a\u00f1o de la casa en t\u00e9rminos de variaci\u00f3n trimestral del IPVN, con un efecto de composici\u00f3n que explica la brecha respecto a apartamentos. La figura 2 presenta la variaci\u00f3n trimestral del IPVN por tipo de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

        V. Desempe\u00f1o por ciudades: resultados trimestrales, a\u00f1o corrido y anual (2T-2025)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        El segundo trimestre del 2025 confirm\u00f3 la dispersi\u00f3n entre plazas y el giro hacia mercados con portafolios activos. Los mayores avances se observaron en Pasto (~7,5 %) y Cartagena (~5,4 %), seguidos por Cali (~4,2 %). Armenia (3,98 %) super\u00f3 holgadamente el promedio nacional (2,10 %) y a su par regional Pereira (~1,9 %); Manizales y Bogot\u00e1 se ubicaron en incrementos moderados. En el extremo opuesto, Popay\u00e1n (\u2248\u22122,1 %) y Neiva (\u2248\u22120,6 %) mostraron ajustes a la baja, consistentes con cronogramas de lanzamiento menos din\u00e1micos o con pol\u00edticas comerciales defensivas.<\/p>\n\n\n\n

        Para el caso de Armenia, el detalle por estrato sugiere un efecto de composici\u00f3n: el avance trimestral agreg\u00f3 el impulso del estrato bajo (6,99 %) y del alto (4,22 %), que compensaron la ca\u00edda del medio (\u22121,80 %). Este patr\u00f3n es compatible con una rotaci\u00f3n m\u00e1s r\u00e1pida en los extremos del mercado (unidades de menor y mayor precio), mientras que el segmento medio \u2014m\u00e1s sensible a tasas de inter\u00e9s y a la elegibilidad de hogares\u2014 ajust\u00f3 su velocidad. En t\u00e9rminos de se\u00f1al, el 2T-2025 no solo es expansivo, sino que tambi\u00e9n redistribuye el crecimiento entre tipolog\u00edas y estratos.<\/p>\n\n\n\n

        El acumulado semestral consolida las diferencias: Armenia (~11,8 %) se posiciona en el grupo de mayor avance junto a Cali (~11,4 %) y Cartagena (~8,2 %); Pereira (~7,3 %) y Manizales (~1,7 %) quedan por detr\u00e1s, y Neiva (~0,8 %) pr\u00e1cticamente se estanca. La lectura intermedia que ofrece el a\u00f1o corrido es \u00fatil porque suaviza la volatilidad trimestral y refleja tanto las entregas como la absorci\u00f3n de inventarios en el semestre. Que Armenia se ubique arriba indica pipeline de obra y preventas que se est\u00e1n materializando, con presiones de precio sostenidas y una demanda que logr\u00f3 absorber ajustes de 2024. Adicionalmente, la divergencia frente a otras ciudades del Eje Cafetero sugiere heterogeneidad intra-regional: no es un impulso territorial homog\u00e9neo, sino focalizado donde confluyen lanzamientos, valorizaci\u00f3n de suelos y mejor ritmo comercial.<\/p>\n\n\n\n

        Figura 3<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Variaci\u00f3n del IPVN en el segundo trimestre de 2025 por ciudades.<\/em><\/p>\n\n\n\n

        \"\"<\/figure>\n\n\n\n

        Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda Alcald\u00eda de Armenia, con datos DANE (2025).<\/p>\n\n\n\n

        En la variaci\u00f3n anual el liderazgo cambia y se ampl\u00eda la dispersi\u00f3n: Pasto (14,92 %), Popay\u00e1n (13,26 %) y Cali (12,51 %) encabezan, mientras Neiva (\u22126,06 %) es la \u00fanica con descenso interanual. Armenia (10,66 %) y Pereira (10,90 %) sostienen crecimientos de dos d\u00edgitos y quedan por encima de Bogot\u00e1 (9,69 %) y Medell\u00edn (9,68 %), se\u00f1al de presiones de oferta relativamente mayores en mercados medianos, donde posiblemente peque\u00f1as variaciones en unidades nuevas impactan m\u00e1s el \u00edndice. La brecha entre el mayor y el menor registro ronda 21 puntos porcentuales, cuantificando la heterogeneidad estructural entre ciudades.<\/p>\n\n\n\n

        Mirado en conjunto con el trimestre y el a\u00f1o corrido, el resultado anual sugiere que la trayectoria de precios sigue desaceler\u00e1ndose a nivel nacional, pero no de manera uniforme: algunos mercados ajustan por precio (Neiva), otros por cantidad (menor volumen de lanzamientos) y varios \u2014entre ellos Armenia\u2014 combinan fortaleza relativa en 2025-I con moderaci\u00f3n en 2025-II, manteni\u00e9ndose de todos modos por encima del promedio nacional.<\/p>\n\n\n\n

        En conjunto, el patr\u00f3n sugiere que las plazas con portafolios m\u00e1s activos de vivienda nueva \u2014y con estrategias comerciales m\u00e1s agresivas\u2014 capturaron la mayor parte del impulso de precios, mientras que mercados con menor rotaci\u00f3n o ajustes de inventario tuvieron un comportamiento m\u00e1s contenido o negativo. Para la toma de decisiones, la lectura por ciudad es relevante: las diferencias no responden a un \u00fanico factor nacional, sino a combinaciones locales de oferta disponible, calendarios de preventa y lanzamiento, y perfil de demanda.<\/p>\n\n\n\n

        VI. Foco regional: Armenia, resultados trimestrales y anuales<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Armenia consolid\u00f3 un comportamiento expansivo y segmentado. En el segundo trimestre de 2025 el IPVN local creci\u00f3 3,98 % (nacional: 2,10 %), con un impulso que provino de los extremos de la distribuci\u00f3n: estrato bajo 6,99 % y estrato alto 4,22 %, mientras el estrato medio cay\u00f3 \u22121,80 %. Este mix sugiere un efecto de composici\u00f3n: mayor rotaci\u00f3n de inventarios y lanzamientos en proyectos de entrada y de mayor metraje\/precio, al tiempo que el segmento medio acus\u00f3 mayor sensibilidad financiera (tasas, requisitos de cr\u00e9dito). En el mapa interurbano, el ritmo de Armenia fue superior al de Pereira (1,87 %) y se ubic\u00f3 por debajo de plazas con choques de oferta m\u00e1s marcados como Cali (4,16 %), Cartagena (5,44 %) y Pasto (7,50 %); por su parte, ciudades como Popay\u00e1n (\u22122,14 %) y Neiva (\u22120,59 %) registraron ajustes a la baja.<\/p>\n\n\n\n

        Figura 4<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Variaci\u00f3n del IPVN en Armenia por estrato socioecon\u00f3mico.<\/em><\/p>\n\n\n\n

        \"\"<\/figure>\n\n\n\n

        Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda Alcald\u00eda de Armenia, con datos DANE (2025).<\/p>\n\n\n\n

        La lectura de plazo m\u00e1s amplio reafirma la solidez local. En a\u00f1o corrido (ene\u2013jun 2025), Armenia acumula 11,76 %, desempe\u00f1o alto y consistente con un pipeline activo, por encima de Cartagena (8,20 %), Pereira (7,33 %) y Manizales (1,72 %), y muy por encima de Neiva (0,83 %); solo Cali (11,44 %) compite de cerca. En la variaci\u00f3n anual (2T-2025 vs. 2T-2024), Armenia marca 10,66 %, ligeramente por encima del promedio nacional (10,02 %) y de capitales mayores como Bogot\u00e1 (9,69 %) y Medell\u00edn (9,68 %); frente a los pares regionales, queda en l\u00ednea con Pereira (10,90 %). Por estrato, el avance anual lo lidera el bajo (15,11 %), seguido del alto (10,12 %), mientras el medio (7,36 %) se ubica por debajo del promedio de ciudad. En conjunto, los datos confirman un mercado din\u00e1mico pero heterog\u00e9neo, donde los extremos sostienen la presi\u00f3n de precios y el segmento medio modera su tracci\u00f3n; para la pol\u00edtica p\u00fablica y el seguimiento sectorial, esto implica vigilar inventarios por estrato, ritmos de preventa y la trasmisi\u00f3n de costos y condiciones financieras sobre cada segmento.<\/p>\n\n\n\n

        VII. Comparativo regional<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        En comparaci\u00f3n con otras ciudades de su categor\u00eda, Armenia exhibe patrones particulares. Mientras Cali, Medell\u00edn y Bogot\u00e1 son mercados grandes con amplia oferta de apartamentos, el mercado local combina proyectos de casas campestres y apartamentos vacacionales. El fuerte incremento trimestral podr\u00eda asociarse con factores como:<\/p>\n\n\n\n