{"id":5407,"date":"2025-05-09T12:37:02","date_gmt":"2025-05-09T17:37:02","guid":{"rendered":"https:\/\/observatorioarmenia.org\/site\/?p=5407"},"modified":"2025-05-09T12:37:04","modified_gmt":"2025-05-09T17:37:04","slug":"observatorio-inmobiliario-perspectiva-del-sector-de-la-construccion-en-armenia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/observatorioarmenia.org\/site\/uncategorized\/observatorio-inmobiliario-perspectiva-del-sector-de-la-construccion-en-armenia\/","title":{"rendered":"Observatorio Inmobiliario: perspectiva del sector de la construcci\u00f3n en Armenia"},"content":{"rendered":"\n

I. Contexto<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El sector construcci\u00f3n por su vinculaci\u00f3n con el desarrollo urbano, el turismo, la inversi\u00f3n inmobiliaria y la demanda de empleo no calificado, representa uno de los pilares de la econom\u00eda. No obstante, entre 2023 y el primer trimestre de 2025, este sector en el Quind\u00edo y espec\u00edficamente en Armenia, ha evidenciado se\u00f1ales de contracci\u00f3n tanto en indicadores de producci\u00f3n como en ocupaci\u00f3n, en un contexto nacional de enfriamiento econ\u00f3mico, condiciones crediticias restrictivas y cambios en la estructura de precios de materiales.<\/p>\n\n\n\n

II. Metodolog\u00eda<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Se analiza el comportamiento del sector construcci\u00f3n en el departamento del Quind\u00edo, con \u00e9nfasis en su capital, Armenia, durante el periodo 2023\u20132025-IT. A partir de los boletines econ\u00f3micos del DANE y otras fuentes oficiales, se eval\u00faa la din\u00e1mica sectorial reciente y su articulaci\u00f3n con la coyuntura macroecon\u00f3mica.<\/p>\n\n\n\n

III. Contexto macroecon\u00f3mico y sectorial<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Colombia avanza hacia una fase de estabilizaci\u00f3n macroecon\u00f3mica tras el fuerte ajuste de 2023. Seg\u00fan cifras del DANE (2025), el Producto Interno Bruto (PIB) real nacional se expandi\u00f3 un 1,7\u202f% en 2024p, superando el escaso 0,7\u202f% de 2023, pero a\u00fan distante del repunte del 7,3\u202f% en 2022, el cual fue impulsado por efectos de rebote pospandemia. Como se observa en la Gr\u00e1fica 1, esta trayectoria confirma un \u201caterrizaje suave\u201d de la econom\u00eda, con un comportamiento c\u00edclico que comienza a consolidar un nuevo equilibrio en niveles m\u00e1s bajos de crecimiento. El IV trimestre de 2024 mostr\u00f3 una aceleraci\u00f3n moderada, con una variaci\u00f3n interanual del 2,3\u202f%, liderada por el comercio, el transporte, el alojamiento y los servicios log\u00edsticos, lo que indica una recuperaci\u00f3n parcial de la demanda interna.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda con datos Dane (2025)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

En este entorno, el desempe\u00f1o del sector construcci\u00f3n fue mixto, con un crecimiento agregado de 1,9\u202f% en 2024pr, explicado casi en su totalidad por el dinamismo de las obras civiles (+11,7\u202f%), mientras que las edificaciones residenciales y no residenciales cayeron en conjunto un 2,5\u202f% (Gr\u00e1fica 2). Esta divergencia sugiere un reordenamiento del gasto y la inversi\u00f3n hacia proyectos de infraestructura p\u00fablica, posiblemente financiados por recursos territoriales y presupuestos de ejecuci\u00f3n en gobiernos subnacionales.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda con datos Dane (2025)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Desde el \u00e1ngulo de pol\u00edtica monetaria, la Junta del Banco de la Rep\u00fablica implement\u00f3 un ciclo de alzas agresivas entre 2022 y mediados de 2023, elevando la tasa de intervenci\u00f3n desde un m\u00ednimo de 3,00\u202f% en enero de 2022 hasta un m\u00e1ximo de 13,25\u202f% en junio de 2023. Este endurecimiento respondi\u00f3 al choque inflacionario derivado de factores externos (precios de alimentos, petr\u00f3leo, tipo de cambio) e internos (presiones salariales y de demanda). A partir de entonces, el Banco adopt\u00f3 una senda de reducci\u00f3n gradual, cerrando 2023 en 13,00\u202f%, descendiendo a 12,25\u202f% en marzo de 2024, 10,50\u202f% en septiembre de 2024 y 9,25\u202f% en abril de 2025. Esta relajaci\u00f3n monetaria ha sido posible gracias a la estabilizaci\u00f3n del peso colombiano y al descenso sostenido de la inflaci\u00f3n, que permiti\u00f3 recuperar grados de libertad sin comprometer la meta de precios. No obstante, la transmisi\u00f3n de estas reducciones hacia el mercado hipotecario y constructor ha sido lenta, debido al mantenimiento de m\u00e1rgenes de intermediaci\u00f3n elevados por parte del sistema financiero, lo cual sigue afectando la financiaci\u00f3n de nuevos proyectos inmobiliarios. <\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia con datos del BanRep (2025)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

En t\u00e9rminos de precios, la inflaci\u00f3n interanual a marzo de 2025 fue de 5,09\u202f% a nivel nacional, con una variaci\u00f3n de 5,38\u202f% en Armenia, apenas 0,3 puntos porcentuales por encima del promedio nacional. Este descenso refleja una mejora en la estabilidad de precios que ya comienza a notarse en los costos del sector: el \u00cdndice de Costos de Construcci\u00f3n de Edificaciones (ICOCED) aument\u00f3 apenas 2,4\u202f% en Armenia y 2,5\u202f% a nivel nacional en febrero de 2025, reduciendo la presi\u00f3n sobre m\u00e1rgenes financieros de las constructoras.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia con datos del DANE (2025)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Pese a esta mejora en precios, la actividad en el sector privado sigue debilitada: el Quind\u00edo registr\u00f3 una contracci\u00f3n del 30,6\u202f% en \u00e1rea causada (200.418\u202fm\u00b2) y, espec\u00edficamente en Armenia, la ca\u00edda fue de 9,8\u202f% (113.832\u202fm\u00b2). Este retroceso sugiere que, a pesar de mejores condiciones de costo, persiste la incertidumbre en la demanda y las expectativas de los desarrolladores, lo que restringe el inicio de nuevos proyectos.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia con datos del DANE (2025)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

A nivel regional, el PIB del Quind\u00edo en 2023p fue de 13,3 billones de pesos corrientes, con un crecimiento real del 0,6\u202f%, el m\u00e1s bajo desde 2020. Su participaci\u00f3n en el PIB nacional fue de 0,84\u202f%, lo que refleja su peso estructural limitado dentro del aparato productivo nacional. Las proyecciones regionales para 2024 no superan el 1\u202f% de crecimiento, sostenidas principalmente en el sector servicios y en la ejecuci\u00f3n de obra p\u00fablica, sin se\u00f1ales claras de recuperaci\u00f3n fuerte en los sectores productivos.<\/p>\n\n\n\n

En el frente laboral, la tasa de desempleo nacional se ubic\u00f3 en 9,6\u202f% en marzo de 2025, la m\u00e1s baja para ese mes desde 2017. No obstante, el 57,7\u202f% de los ocupados contin\u00faa en la informalidad. Armenia report\u00f3 una tasa de 10,6\u202f% para el trimestre enero 2025 – marzo. En cuanto al sector construcci\u00f3n, emple\u00f3 a 1,69 millones de personas en Colombia (7,2\u202f%) y a 12.258 personas en Armenia (8,7\u202f% del empleo), sostenido principalmente por la continuidad de contratos de obra p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n

Durante el periodo comprendido entre septiembre de 2024 y marzo de 2025, la ciudad de Armenia evidenci\u00f3 una recuperaci\u00f3n progresiva del empleo en el sector construcci\u00f3n, pasando de 10.590 ocupados en el trimestre m\u00f3vil sep\u2013nov 2024 a 12.258 en ene\u2013mar 2025, con un crecimiento acumulado de 15,8\u202f% (Gr\u00e1fica 7). Este repunte contrasta con la tendencia observada en otras variables estructurales del mercado inmobiliario regional, lo que sugiere una desconexi\u00f3n temporal entre oferta laboral y din\u00e1mica edificadora privada.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia con datos del DANE (2025)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

El gr\u00e1fico 6 ilustra la correlaci\u00f3n temporal entre el n\u00famero de personas ocupadas en el sector construcci\u00f3n y la variaci\u00f3n porcentual del \u00e1rea causada en la ciudad de Armenia. Como se evidencia, el empleo muestra una trayectoria ascendente, mientras que el \u00e1rea causada cae abruptamente al final del periodo. Esta divergencia indica que el incremento del empleo no est\u00e1 siendo impulsado por la edificaci\u00f3n privada, sino probablemente por contratos de obra p\u00fablica de corto plazo.<\/p>\n\n\n\n

IV. Perspectivas del sector constructor en Armenia<\/strong> <\/p>\n\n\n\n

Como se indic\u00f3, el ciclo de la construcci\u00f3n en Colombia se caracteriza hoy por una suave recuperaci\u00f3n macro (PIB sectorial +0,5 % a\/a en 4T-2024, impulsado solo por obras civiles) y por un mercado residencial todav\u00eda fr\u00e1gil, con licenciamiento nacional en repunte (+60,8 % \u00e1rea licenciada en feb-2025) pero con inventarios altos y m\u00e1rgenes presionados (Dane, 2025)
En un municipio intermedio como Armenia-Quind\u00edo<\/strong>, estos movimientos nacionales se transmiten con desfase y distinta intensidad, debido a su menor profundidad de mercado, la dependencia de remesas y la oferta limitada de suelo urbano. A continuaci\u00f3n se sintetizan los principales canales de impacto.<\/p>\n\n\n\n

Condici\u00f3n nacional (2024-2025)<\/th>Evidencia reciente<\/th>Impacto t\u00edpico en Armenia<\/th><\/tr><\/thead>
Crecimiento y composici\u00f3n del PIB construcci\u00f3n<\/strong><\/td>Valor agregado del sector +0,5 %; edificaciones \u20133,1 % en 4T-2024.(DANE<\/a>)<\/td>Demanda empresarial por bodegas\/obras civiles se mantiene, pero la vivienda nueva (principal rubro local) sigue retra\u00edda \u2192 menor rotaci\u00f3n de inventario y sobrecostos financieros para promotores.<\/td><\/tr>
Tasas de inter\u00e9s y pol\u00edtica monetaria<\/strong><\/td>BanRep recort\u00f3 tasa de referencia de 13 % a 9,5 % (may-2025); hipotecas promedio caen a 10-11 % E.A.(Blog Bancolombia<\/a>, metrocuadrado.com<\/a>)<\/td>Mejora gradual del acceso a cr\u00e9dito VIS y No VIS; reactivaci\u00f3n de preventas se espera en 2S-2025, pero los proyectos ya licenciados\u2010en-ca\u00edda (\u201335 % en licencias locales en 2024) tardar\u00e1n en retomarse.(Cr\u00f3nica del Quind\u00edo<\/a>)<\/td><\/tr>
Subsidios \u201cMi Casa Ya\u201d y VIS<\/strong><\/td>50.218 subsidios asignados en 2024 (124 k acumulados) con foco en municipios categor\u00edas 3-6.(Minvivienda<\/a>)<\/td>Eleva la base de compradores VIS en Armenia; sin embargo, la incertidumbre sobre cupos 2025 (escenarios Camacol de 20.500 vs. 50.000) lleva a constructores a frenar nuevos lanzamientos VIS.(Camacol<\/a>)<\/td><\/tr>
Costos de materiales y mano de obra<\/strong><\/td>ICOCED: variaci\u00f3n mensual 0,74 % mar-2025; destinos residenciales al mismo ritmo del promedio.(DANE<\/a>)<\/td>Peque\u00f1os constructores locales tienen menor poder de compra; el traslado de sobrecostos eleva precios finales y reduce el rango VIS; proyectos en planos enfrentan renegociaciones con compradores.<\/td><\/tr>
Dinamismo de licenciamiento nacional<\/strong><\/td>\u00c1rea licenciada +60,8 % a\/a (feb-2025), jalonada por vivienda.(DANE<\/a>)<\/td>Contraste: Armenia muestra desplome de \u201335 % en 2024; indica que el rebote nacional a\u00fan no permea mercados secundarios, generando sobreoferta de mano de obra desocupada y presi\u00f3n a la baja en salarios.(Cr\u00f3nica del Quind\u00edo<\/a>)<\/td><\/tr>
Actualizaci\u00f3n normativa (NSR-10, Decreto 1401-2023)<\/strong><\/td>Requisitos s\u00edsmicos m\u00e1s estrictos y nuevos formatos de licencias.(Minvivienda<\/a>)<\/td>Costos de dise\u00f1os estructurales y supervisi\u00f3n suben; la oferta de ingenieros especializados es menor en la ciudad \u2192 tiempos de aprobaci\u00f3n m\u00e1s largos y mayores gastos preliminares.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Para medir el efecto de la evoluci\u00f3n del sector de la construcci\u00f3n en la din\u00e1mica del constructor de Armenia se propone las siguientes relaciones:<\/p>\n\n\n\n

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Con datos trimestrales entre los a\u00f1os 2015 a 2024, se realiz\u00f3 un an\u00e1lisis de la influencia de ISE del sector constructor nacional en el VAB de Armenia. El comportamiento del \u00edndice y del VAB constructor se muestra en la siguiente gr\u00e1fica.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia (2025)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

El an\u00e1lisis gr\u00e1fico de las series indica que hay cierta influencia, aunque con un desmarque del comportamiento a partir del cuarto trimestre de 2021, donde el VAB constructor de Armenia tiene un mejor desempe\u00f1o que el ISE constructor nacional.<\/p>\n\n\n\n

El modelo propuesto para medir la influencia es:<\/p>\n\n\n\n

MODELO VAB CONSTRUCCI\u00d3N ARMENIA =><\/p>\n\n\n\n

VCON(t) = A0 + A1*VCON(t-1) + B0*d.1.ICONP(t) + B1*ICONP(t-1) + E(t)<\/p>\n\n\n\n

Los resultados de operar en modelo son:<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia (2025)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Los resultados del modelo indican que la din\u00e1mica del sector constructor nacional influye en alto grado en la din\u00e1mica del sector en Armenia, que el comportamiento del sector es muy inercial y en general, sus efectos son amplificados cuando se transmiten al municipio.<\/p>\n\n\n\n

El efecto que tiene la din\u00e1mica de la construcci\u00f3n en Armenia impacta en el mercado laboral de este sector. La divergencia entre la generaci\u00f3n de empleo en los \u00faltimos trimestres, se explorar\u00e1 mediante un modelo de coeficientes asim\u00e9tricos para captar los efectos ante aumento y disminuciones del VCON.<\/p>\n\n\n\n

MODELO OCUPADOS CONSTRUCCI\u00d3N ARMENIA => <\/p>\n\n\n\n

OCON(t) = A0 + A1*OCON(t-1) + B0*VCON_p(t) + B0*VCON_n(t) + B1*VCON_p(t-1) + B1*VCON_n(t-1) + E(t)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Los resultados de operar el modelo son:<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia (2025)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Los resultados del modelo indican que hay un problema de HIST\u00c9RESIS entre el valor agregado bruto de la construcci\u00f3n y el n\u00famero de ocupados que contrata. En particular, aumentos en el valor agregado, generan un n\u00famero m\u00e1s que proporcional de ocupados, mientras que disminuciones, generan una disminuci\u00f3n menos que proporcional en el n\u00famero de ocupados (es decir, menos despidos). Lo anterior estar\u00eda revelando que las disminuciones en las obras de vivienda se ven compensadas con la contrataci\u00f3n de obras civiles de infraestructura.<\/p>\n\n\n\n

V. Conclusiones y recomendaciones estrat\u00e9gicas<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Este an\u00e1lisis sugiere que, tras la estabilizaci\u00f3n macroecon\u00f3mica global y nacional, el sector construcci\u00f3n local enfrenta un proceso de ajuste estructural marcado por un desequilibrio entre oferta y demanda habitacional, un alza de costos y una realineaci\u00f3n del perfil de la inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

El D\u00e9ficit de Vivienda Nueva (DVN) en Armenia refleja un punto de inflexi\u00f3n desde 2022: las ventas de unidades residenciales pasaron de 3.551 en 2021 a 1.840 en 2023, una reducci\u00f3n acumulada de 58,8 % entre 2020 y 2023, a pesar de que el n\u00famero de hogares nuevos se mantuvo estable (Camacol, 2025). Al mismo tiempo, el \u00cdndice de Precios de Vivienda Nueva (IPVN) creci\u00f3 por encima del 15 % anual entre 2021 y 2023, presionado por el encarecimiento de materiales y las tasas de inter\u00e9s, para desacelerarse a 3,1 % en 2024 (DANE, 2025a). Esta combinaci\u00f3n de menores ventas y precios a\u00fan elevados ha generado un d\u00e9ficit positivo de unidades, que amenaza con volverse estructural si no se ajusta la relaci\u00f3n entre hogares emergentes y oferta efectiva.<\/p>\n\n\n\n

Recomendaciones estrat\u00e9gicas:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ciclo macro y perfil del PIB<\/strong>
La reactivaci\u00f3n de obras civiles a nivel pa\u00eds (8,6 % a\/a) sostiene parte del empleo y de la demanda de insumos, pero el componente de edificaciones contin\u00faa negativo. Para Armenia, cuyo mercado est\u00e1 dominado por vivienda multifamiliar y VIS, la debilidad nacional en edificaciones se traduce en menor flujo de caja para constructoras locales y retrasos en la rotaci\u00f3n de inventario. Estrat\u00e9gicamente urge una pol\u00edtica de vivienda que apuntale el mercado de VIS.<\/p>\n\n\n\n

Financiamiento e inter\u00e9s hipotecario<\/strong>
La inflaci\u00f3n convergente (5,2 % dic-2024) permiti\u00f3 al Banco de la Rep\u00fablica bajar la tasa de pol\u00edtica; bancos comerciales ya ofrecen cr\u00e9ditos desde 10 % E.A. En Armenia esto alivia la cuota efectiva, pero la recuperaci\u00f3n de la demanda ocurre con rezago porque la ca\u00edda de ingresos reales en 2023-2024 redujo la capacidad de endeudamiento de los hogares locales, por lo que urge fortalecer el mercado laboral a trav\u00e9s de un crecimiento econ\u00f3mico sostenido del municipio.<\/p>\n\n\n\n

Estructura de costos<\/strong>
Aunque la presi\u00f3n sobre acero y cemento se moder\u00f3 frente a 2022, el \u00edndice ICOCED muestra variaciones mensuales todav\u00eda superiores al IPC. Las constructoras de Armenia \u2014de menor escala\u2014 no logran econom\u00edas de compra y enfrentan m\u00e1rgenes m\u00e1s estrechos, lo que lleva a reajustes contractuales o aplazamientos de obra. Los beneficios tributarios pueden ser un buen incentivo a la actividad constructora.<\/p>\n\n\n\n

Actividad licenciante<\/strong>
El repunte nacional de licencias se concentra en grandes \u00e1reas metropolitanas; la ca\u00edda de 35 % en licencias de Armenia indica que los promotores locales se mantienen cautos frente a la lenta absorci\u00f3n y a la expectativa de tasas m\u00e1s bajas. El efecto visible es una menor iniciaci\u00f3n de obra y contracci\u00f3n del empleo indirecto, por lo que la promoci\u00f3n nacional e internacional puede dar nuevos empujes al mercado, cuidando los efectos colaterales que esto trae. Ver nota: https:\/\/observatorioarmenia.org\/site\/uncategorized\/observatorio-inmobiliario-deficit-de-vivienda-nueva-en-armenia-y-su-efecto-en-la-economia\/<\/a>)<\/p>\n\n\n\n

Cambios regulatorios<\/strong>
La modificaci\u00f3n parcial de la NSR-10 (Decreto 1401-2023) incrementa exigencias en dise\u00f1os sismo-resistentes, controles de calidad y documentaci\u00f3n digital. Para Armenia, donde el parque de dise\u00f1adores estructurales certificados es reducido, esto suma tiempo y costo al ciclo de proyecto, especialmente en VIS, afectando viabilidad financiera, por lo que el apoyo y gu\u00edas de gremios como Camacol Quind\u00edo es crucial en el asesoramiento t\u00e9cnico y econ\u00f3mico de los nuevos proyectos.<\/p>\n\n\n\n

En conjunto, la mezcla de ventas en descenso, precios a\u00fan por encima de la capacidad de compra local y la influencia de adquisiciones externas refuerza la hip\u00f3tesis de un d\u00e9ficit estructural de vivienda nueva en Armenia, con implicaciones profundas para la cohesi\u00f3n social y el desarrollo urbano, por lo que se debe propender por:<\/p>\n\n\n\n