{"id":4761,"date":"2025-02-18T06:40:51","date_gmt":"2025-02-18T11:40:51","guid":{"rendered":"https:\/\/observatorioarmenia.org\/site\/?p=4761"},"modified":"2025-02-18T06:40:53","modified_gmt":"2025-02-18T11:40:53","slug":"observatorio-inmobiliario-comportamiento-de-los-aumentos-del-impuesto-predial-residencial-ano-2024-y-2025","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/observatorioarmenia.org\/site\/observatorio-inmobiliario-comportamiento-de-los-aumentos-del-impuesto-predial-residencial-ano-2024-y-2025\/","title":{"rendered":"Observatorio Inmobiliario: comportamiento de los aumentos del impuesto predial residencial a\u00f1o 2024 y 2025"},"content":{"rendered":"\n

I. Contexto<\/p>\n\n\n\n

En un esfuerzo por abordar las preocupaciones de los contribuyentes colombianos, el Gobierno nacional present\u00f3 el 8 de noviembre de 2023 al Congreso de la Rep\u00fablica el Proyecto de Ley 292 de 2023, que busc\u00f3 implementar reformas significativas al Impuesto Predial Unificado (IPU). Este proyecto legislativo tuvo como objetivo principal establecer topes a los incrementos del impuesto resultantes de las actualizaciones catastrales. Los l\u00edmites propuestos variaban seg\u00fan el aval\u00fao catastral del inmueble, buscando un equilibrio entre la necesidad de recaudaci\u00f3n de los municipios y la capacidad de pago de los contribuyentes. Esto con el fin de hacer m\u00e1s justa y equitativa la carga tributaria sobre los propietarios inmobiliarios, y a la vez, procurando un equilibrio entre el fortalecimiento fiscal de las entidades locales sin afectar de manera desproporcionada a los ciudadanos, especialmente a aquellos de menores ingresos.<\/p>\n\n\n\n

La actualizaci\u00f3n catastral, definida como el proceso de identificar, incorporar o rectificar cambios o inconsistencias en la informaci\u00f3n catastral, es esencial para reflejar el valor real de las propiedades. No obstante, este proceso conlleva a aumentos significativos en los aval\u00faos de los inmuebles, lo que, a su vez, derivaba en incrementos en el impuesto predial, fuente importante de ingresos para los municipios. La situaci\u00f3n se agrava en aquellos municipios que no hab\u00edan actualizado sus datos catastrales en muchos a\u00f1os, lo que ocasiona grandes incrementos en el impuesto predial despu\u00e9s de la actualizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

El proyecto de Ley establec\u00eda diferentes escalas de incremento, dependiendo del valor catastral de cada inmueble. Adem\u00e1s, el proyecto contemplaba un l\u00edmite del 50% para los predios a los que se aplicara la metodolog\u00eda de reducci\u00f3n de rezago de aval\u00fao catastral y para aquellos cuyos aval\u00faos catastrales se encontraran en estado de conservaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

El impacto de esta iniciativa permitir\u00eda que, los contribuyentes vieran disminuidas sus obligaciones fiscales anuales gracias a los topes establecidos, promoviendo una distribuci\u00f3n m\u00e1s equitativa del peso fiscal entre diferentes estratos socioecon\u00f3micos, permitiendo a las familias planificar mejor sus finanzas sabiendo que no enfrentar\u00e1n aumentos abruptos en su carga impositiva y que los municipios ajustaran sus ingresos fiscales sin depender exclusivamente del crecimiento abruptos del IPU.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, esta iniciativa legislativa no ha sido aprobada por parte del Congreso de la Rep\u00fablica. Como consecuencia, municipios como Armenia nivelaron el impuesto predial conforme a los nuevos aval\u00faos, aplic\u00e1ndose incrementos de manera diferenciada seg\u00fan las caracter\u00edsticas espec\u00edficas de cada predio.<\/p>\n\n\n\n

En este contexto, se aplicaron los lineamientos establecidos en la Ley 1995 de 2019 y en la Ley 44 de 1990. Seg\u00fan lo dispuesto en la Ley 1995 de 2019, para los predios actualizados el l\u00edmite del incremento del impuesto predial se fij\u00f3 en el IPC m\u00e1s ocho puntos porcentuales, lo que equivale, a nivel general, a un 17,28% en 2024, salvo en las excepciones contempladas. Por otro lado, la Ley 44 de 1990 estableci\u00f3 que, para el a\u00f1o 2025, el incremento m\u00e1ximo del impuesto predial podr\u00eda alcanzar hasta el 100%. Esta norma defini\u00f3 tarifas que variaban entre 1 por mil y 16 por mil del aval\u00fao, aplicadas de forma diferencial y progresiva en funci\u00f3n del estrato socioecon\u00f3mico, el uso del suelo y la antig\u00fcedad de la formaci\u00f3n catastral. Adem\u00e1s, determin\u00f3 que, una vez aplicada la formaci\u00f3n catastral, el impuesto no podr\u00eda exceder el doble del monto liquidado en el a\u00f1o anterior, excepto en los casos espec\u00edficos de predios nuevos o modificados.<\/p>\n\n\n\n

Por tal motivo, el incremento observado en el impuesto predial en Armenia responde al cumplimiento de la normatividad nacional vigente, y no a decisiones arbitrarias locales. La actualizaci\u00f3n catastral de 2022, realizada en consonancia con los lineamientos estatales, implic\u00f3 un ajuste en los aval\u00faos de los predios, lo que se tradujo en el aumento del impuesto. La Alcald\u00eda de Armenia, en cumplimiento de estas disposiciones, adopt\u00f3 las medidas necesarias para ajustar su pol\u00edtica impositiva de acuerdo con la legislaci\u00f3n, garantizando la coherencia del sistema tributario y la sostenibilidad fiscal del municipio.<\/p>\n\n\n\n

II. Metodolog\u00eda<\/p>\n\n\n\n

Se cruz\u00f3 la base de datos de pago del predial del a\u00f1o 2024 con la base de datos del predial a pagar del a\u00f1o 2025. De los datos, se deriv\u00f3 la diferencia en la tarifa que queda a cargo de cada predio. Con la base de datos resultante, se tom\u00f3 la variable de la diferencia y se realiz\u00f3 un an\u00e1lisis de la distribuci\u00f3n por deciles, para identificar los valores de aumento.<\/p>\n\n\n\n

III. Resultados<\/p>\n\n\n\n

El an\u00e1lisis sobre todo el predial indica que de 122.009 predios que tienen datos para 2024 y 2025, un total de 107.669 corresponde a predios residenciales, equivalente al 88.3%. En t\u00e9rminos de recaudo los predios residenciales facturan el 57.8% del impuesto predial para el a\u00f1o 2025.<\/p>\n\n\n\n

A. Estrato cero<\/strong>: este lo tienen los predios que est\u00e1n pendientes de clasificaci\u00f3n de su estrato definitivo y en esta categor\u00eda se encuentran 3.354 predios, la distribuci\u00f3n por deciles indica que el 90.0% de ellos experimenta una diferencia que no supera los $ 71.109. El valor promedio del aumento fue de $37.606.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia (2025)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

B. Estrato uno:<\/strong> con 12.870 predios, la distribuci\u00f3n por deciles indica que el 90.0% de ellos no supera los $81.450 como diferencia entre 2024 y 2025. El valor promedio para el aumento de esta categor\u00eda fue de $51.306.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia (2025).<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

C. Estrato 2<\/strong>: con 19.349 predios, la distribuci\u00f3n por deciles indica que el 90% de ellos no supera los $86.925 pesos como diferencia entre los a\u00f1os 2024 y 2025. El valor promedio para el aumento en esta categor\u00eda fue de $59.053.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia (2025).<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

D. Estrato 3<\/strong>: con 30.770 predios, la distribuci\u00f3n por deciles indica que el 90% de ellos no supera los $380.234 como diferencia entre los a\u00f1os 2024 y 2025. El aumento promedio de esta categor\u00eda fue de $119.116.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia (2025)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

E. Estrato 4<\/strong>: con un total de 16.043 predios, se tiene que el 90.0% de dichos predios no supera en diferencia del a\u00f1o 2024 y 2025 un total $619.850 pesos. El aumento promedio de esta categor\u00eda fue $262.268.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia (2025)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

F. Estrato 5<\/strong>: con un total de 22.774 predios, se tiene que el 90.0% de dichos predios no supera en diferencia del a\u00f1o 2024 y 2025 un total $949.489. El aumento promedio de esta categor\u00eda fue $362.065.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia (2025)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

G. Estrato 6<\/strong>: con un total de 2.539 predios, se tiene que el 90% no supero la diferencia de $2.683.907. Un total de 251 predios super\u00f3 esta cifra. El aumento promedio de esta categor\u00eda fue $975.961.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia (2025).<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

VI. Conclusi\u00f3n<\/p>\n\n\n\n

Se procedi\u00f3 a extraer el \u00faltimo decil para cada estrato, se unieron los datos y se realiz\u00f3 el an\u00e1lisis de distribuci\u00f3n. Este archivo tendr\u00eda los mayores aumentos de cada estrato, por lo que su an\u00e1lisis resulta relevante para entender aquellos predios que experimentaron aumentos m\u00e1s que proporcionales en su categor\u00eda. <\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia (2025)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Los mayores aumentos en cada estrato residencial ser\u00edan: <\/p>\n\n\n\n