{"id":4464,"date":"2024-12-17T16:21:34","date_gmt":"2024-12-17T21:21:34","guid":{"rendered":"https:\/\/observatorioarmenia.org\/site\/?p=4464"},"modified":"2024-12-18T10:53:38","modified_gmt":"2024-12-18T15:53:38","slug":"observatorio-inmobiliario-dinamica-de-precios-de-vivienda-nueva-por-estratos-en-armenia-2024","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/observatorioarmenia.org\/site\/observatorio-inmobiliario-dinamica-de-precios-de-vivienda-nueva-por-estratos-en-armenia-2024\/","title":{"rendered":"Observatorio Inmobiliario: din\u00e1mica de precios de vivienda nueva por estratos en Armenia 2024"},"content":{"rendered":"\n

I. Contexto<\/p>\n\n\n\n

La variaci\u00f3n anual del PIB total para Colombia en el tercer trimestre de 2024 fue del 1.3%. Para el sector construcci\u00f3n la variaci\u00f3n anual fue de 1.2%. Las cifras indican que la mayor din\u00e1mica se present\u00f3 en las obres civiles con 8.4% y el de las edificaciones vari\u00f3 -2.2%, lo que indica que la recuperaci\u00f3n del sector se concentra en la inversi\u00f3n en infraestructura y no en la oferta de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

II. Metodolog\u00eda<\/p>\n\n\n\n

Con diferentes indicadores como la actividad edificadora y las variaciones en precios, se dar\u00e1 un panorama de la din\u00e1mica de precios y c\u00f3mo afecta a los diferentes estratos.<\/p>\n\n\n\n

III. Aproximaci\u00f3n a la oferta y demanda de vivienda <\/p>\n\n\n\n

Entre diciembre de 2023 y noviembre de 2024 el aumento de los lanzamientos de proyectos de vivienda en Armenia pasaron de 1,077 (dic\/22 a nov\/23) a 1.978 (dic\/23 a nov\/24). Por su parte, las iniciaciones pasaron de 1,392 (dic\/22 a nov\/23) a 1,165 (dic\/23 a nov\/24). Finalmente, las ventas pasaron de 1,888 (dic\/22 a nov\/23) a 1,933 (dic\/23 a nov\/24).<\/p>\n\n\n\n

Los hogares de Armenia pasaron de 115,590 en el a\u00f1o 2023 a 118,427 en el a\u00f1o 2024, una diferencia de 2,837 hogares.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia con datos Camacol (2024) y Dane (2024a)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

La comparaci\u00f3n de las ventas de vivienda versus los nuevos hogares da una idea aproximada de el n\u00famero de viviendas que hacen falta para lograr un equilibrio en el mercado. El acumulado de la diferencia estar\u00eda indicado que se requerir\u00eda un total de 2,015 unidades para el a\u00f1o 2024 con el fin de equilibrar la oferta y la demanda.<\/p>\n\n\n\n

Para Armenia, el saldo de oferta disponible en vivienda VIS creci\u00f3 el 99.3% anual para el mes de referencia noviembre de 2024. En la vivienda No VIS decreci\u00f3 el -30.4% anual. En el total, la variaci\u00f3n fue 26.2% en el mismo lapso (Camacol, 2024)<\/p>\n\n\n\n

IV. Efectos en los precios<\/p>\n\n\n\n

La anterior situaci\u00f3n deber\u00eda estar impactando los precios de vivienda por estrato. Para el estrato bajo, la variaci\u00f3n anual de las cifras por trimestre ha sido de dos d\u00edgitos en los \u00faltimos seis trimestres y el tercer trimestre de 2024 registr\u00f3 una variaci\u00f3n anual de 22.7%.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia con datos Dane (2024b).<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Sin embargo, el estrato medio ha presentado ocho aumentos de dos d\u00edgitos desde el tercer trimestre de 2022, arrancando con 32.1%, un m\u00e1ximo de 39.0% para s\u00f3lo estabilizar en el trimestre julio a septiembre de 2024 con 6.20%.<\/p>\n\n\n\n

El estrato alto ha presentado 11 aumentos de dos d\u00edgitos desde el cuarto trimestre de 2021, con un m\u00e1ximo desde el inicio de 17.3%, para estabilizarse en 2.88% en el trimestre julio a septiembre de 2024.<\/p>\n\n\n\n

V. An\u00e1lisis<\/p>\n\n\n\n

El precio de la vivienda nueva en Armenia tiene ajustes importantes al alza, producto de varios factores como fue el ajuste de costos de construcci\u00f3n en el a\u00f1o 2022 y 2023, el incremento de las tasas de inter\u00e9s producto de los aumentos de las tasas de pol\u00edtica monetaria del Banco de la Rep\u00fablica que tambi\u00e9n afect\u00f3 el precio del cr\u00e9dito a los constructores, el desistimiento de cr\u00e9ditos de vivienda principalmente de los estratos bajos dados los costos hipotecarios.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia con datos Dane (2024c)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Las expectativas de los agentes y de los hogares son muy importantes a la hora de tomar decisiones de inversi\u00f3n en el largo plazo. Sobre este punto, una de las variables que ha influido en la din\u00e1mica del mercado es la confianza del consumidor, que no ha dejado el terreno negativo durante 28 meses y solo en el mes de junio de 2022 tuvo un balance positivo (La Rep\u00fablica, 2024).<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia con datos Fedesarrollo (2024)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

La confianza empresarial ha mostrado altibajos, con 18 meses en negativo en los \u00faltimos 22 meses.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia con datos Fedesarrollo (2024)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

El desequilibrio entre la oferta de vivienda y la demanda ha producido aumento en los precios por metro cuadrado de las unidades residenciales nuevas en Armenia en todos los estratos, efecto que se transmite tambi\u00e9n a la vivienda usada por efecto sustituci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Para los estratos bajos el problema puede ser mayor ya que los proyectos de vivienda VIS al tener un l\u00edmite de $175.500.000 para el a\u00f1o 2024 puede requerir una escala mayor en el n\u00famero de unidades construidas para que el proyecto sea rentable.<\/p>\n\n\n\n

La din\u00e1mica de precios de la vivienda nueva por estrato obligatoriamente se trasladar\u00e1 al precio de los arriendos, como respuesta al retorno m\u00ednimo de la inversi\u00f3n que debe garantizar esta clase de activos.<\/p>\n\n\n\n

Bajo esta situaci\u00f3n, se espera que el precio del arriendo en Armenia siga contribuyendo a la inflaci\u00f3n en el IPC de la ciudad, afectando las partidas que destinan los presupuestos de los hogares cuyabros al rubro de alojamientos.<\/p>\n\n\n\n

Referencias<\/p>\n\n\n\n

Dane. 2024a. Demograf\u00eda y poblaci\u00f3n. https:\/\/www.dane.gov.co\/index.php\/estadisticas-por-tema\/demografia-y-poblacion\/proyecciones-de-viviendas-y-hogares<\/a><\/p>\n\n\n\n

Dane. 2024b. Estad\u00edsticas por tema. Precios y costos: IPVN. https:\/\/www.dane.gov.co\/index.php\/estadisticas-por-tema\/precios-y-costos<\/a><\/p>\n\n\n\n

Dane. 2024c. Estad\u00edsticas por tema. Precios y costos: ICOCED. https:\/\/www.dane.gov.co\/index.php\/estadisticas-por-tema\/precios-y-costos<\/a><\/p>\n\n\n\n

Camacol. 2024. Informaci\u00f3n econ\u00f3mica. Actividad edificadora. https:\/\/camacol.co\/informacion-economica\/actividad-edificadora<\/a><\/p>\n\n\n\n

Fedesarrollo. 2024. Encuesta de Opini\u00f3n del Consumidor. https:\/\/www.repository.fedesarrollo.org.co\/handle\/11445\/4698<\/a><\/p>\n\n\n\n

La Rep\u00fablica. 2024. Encuesta de Fedesarrollo revela que la confianza del consumidor cay\u00f3 en noviembre. https:\/\/www.larepublica.co\/economia\/encuesta-de-fedesarrollo-revela-que-la-confianza-del-consumidor-cayo-en-noviembre-4018782<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

I. Contexto La variaci\u00f3n anual del PIB total para Colombia en el tercer trimestre de 2024 fue del 1.3%. Para el sector construcci\u00f3n la variaci\u00f3n anual fue de 1.2%. Las cifras indican que la mayor din\u00e1mica se present\u00f3 en las obres civiles con 8.4% y el de las edificaciones vari\u00f3<\/p>\n

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