{"id":4029,"date":"2024-09-18T16:35:49","date_gmt":"2024-09-18T21:35:49","guid":{"rendered":"https:\/\/observatorioarmenia.org\/site\/?p=4029"},"modified":"2024-09-18T16:35:51","modified_gmt":"2024-09-18T21:35:51","slug":"observatorio-inmobiliario-actualizacion-catastral-incentivara-la-construccion-de-vivienda-de-propiedad-horizontal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/observatorioarmenia.org\/site\/observatorio-inmobiliario-actualizacion-catastral-incentivara-la-construccion-de-vivienda-de-propiedad-horizontal\/","title":{"rendered":"Observatorio Inmobiliario: actualizaci\u00f3n catastral incentivar\u00e1 la construcci\u00f3n de vivienda de propiedad horizontal"},"content":{"rendered":"\n

I. Contexto<\/p>\n\n\n\n

Los procesos de actualizaci\u00f3n catastral tienen efectos en las din\u00e1micas de construcci\u00f3n de viviendas. Por un lado, la actualizaci\u00f3n puede incrementar los aval\u00faos de terrenos y edificaciones , lo que valoriza los precios de los activos inmobiliarios para hogares y empresas (Idealista, 2024).<\/p>\n\n\n\n

Otro efecto se da en la dimensi\u00f3n de la planificaci\u00f3n urbana, donde los nuevos valores asociados al suelo pueden hacer variar las prioridades de la actualizaci\u00f3n de los planes de ordenamiento territorial (GloVal, 2024). Otro efecto importante se dar\u00e1 en la dimensi\u00f3n de los costos de construcci\u00f3n. Si el valor del suelo aumenta, los costos de construcci\u00f3n asociados a las edificaciones se incrementar\u00e1, lo que se transmitir\u00e1 a los precios de la vivienda (GloVal, 2024).<\/p>\n\n\n\n

Este \u00faltimo es el que se explorar\u00e1 por medio de modelos de simulaci\u00f3n de la construcci\u00f3n de proyectos de vivienda en Armenia.<\/p>\n\n\n\n

II. Metodolog\u00eda<\/p>\n\n\n\n

Con la base de datos catastral de los a\u00f1os 2022, 2023 y 2024, se procedi\u00f3 a clasificar el destino econ\u00f3mico de los lotes (categor\u00eda S y T) y sobre ellos se oper\u00f3 un modelo de simulaci\u00f3n de las empresas de construcci\u00f3n que da cuenta de las posibilidades de un proyecto de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

El modelo parte del \u00e1rea del lote que corresponde a un par\u00e1metro fijo. Con ese dato se determina el \u00e1rea no construible del lote, que corresponde a una variable aleatoria entre 0% y 10%. Con el \u00e1rea \u00fatil del lote, se calculan las afectaciones que llegan al 16.50%. el descuento de esta \u00e1rea da como resultado el \u00e1rea utilizable para construir.<\/p>\n\n\n\n

Con el \u00e1rea construible se determina de manera aleatoria el n\u00famero de pisos a desarrollar, de acuerdo con las siguiente reglas:<\/p>\n\n\n\n

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  1. Si el lote es menor a 500 m2, las edificaciones tendr\u00e1n entre 1 y 5 pisos.<\/li>\n\n\n\n
  2. Si el lote est\u00e1 entre 500 o m\u00e1s m2, las edificaciones ser\u00e1n entre 1 y 10 pisos.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    El \u00edndice de ocupaci\u00f3n definido para esta clase de proyectos es de 0.5. Por lo tanto, el \u00e1rea construida ser\u00e1 la multiplicaci\u00f3n del n\u00famero de pisos por el \u00e1rea construible por el \u00edndice de ocupaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    Los resultados de \u00e1rea de construcci\u00f3n permiten determinar el \u00e1rea de parqueo a implementar, de acuerdo con la siguiente tabla:<\/p>\n\n\n

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    Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia con par\u00e1metros Viviendo (2019)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

    Para los estratos 0 a 2 se estiman viviendas en promedio con 60 m2 y por cada dos viviendas se tiene disponible un parqueadero. Para el estrato 3 y 4 se tienen vivienda en promedio con 80 m2 y se estima un parqueadero por cada vivienda. Para los estratos 5 y 6 se estiman viviendas en promedio con 100 m2 y dos parqueos por vivienda.<\/p>\n\n\n\n

    Con el total del \u00e1rea a construir y el factor por estrato de parqueo, se obtiene el \u00e1rea de parqueadores que se deben construir.<\/p>\n\n\n\n

    Con el total del \u00e1rea que se va a construir, se determina el \u00e1rea vendible, al sustraer el \u00e1rea de circulaci\u00f3n (15% del \u00e1rea a construir) y el \u00e1rea para equipos (13% del total anterior).<\/p>\n\n\n

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    Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia (2024)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

    El total del \u00e1rea vendible sirve para determinar el n\u00famero de unidades a vender, tanto de vivienda residencial como de parqueaderos. con lo promedio de la tabla por estratos se puede obtener el n\u00famero de viviendas que se deben vender.<\/p>\n\n\n\n

    Con el n\u00famero de unidades en venta, se calculan los costos de construcci\u00f3n, seg\u00fan la siguiente gu\u00eda:<\/p>\n\n\n

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    Fuente: secretar\u00eda de Hacienda con datos Mestre (2024)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

    Con la informaci\u00f3n de la tabla de costos de construcci\u00f3n y las \u00e1reas a construir, se determina el costo de construcci\u00f3n de la obra civil y se derivan los costos de urbanismo como porci\u00f3n de los costos totales de construcci\u00f3n, llegando a representar el 5%. A los costos totales de construcci\u00f3n se le suma el costo del lote y esto se hace para dos momentos:<\/p>\n\n\n\n