{"id":3154,"date":"2024-03-11T15:16:08","date_gmt":"2024-03-11T20:16:08","guid":{"rendered":"https:\/\/observatorioarmenia.org\/site\/?p=3154"},"modified":"2024-03-11T15:16:10","modified_gmt":"2024-03-11T20:16:10","slug":"observatorio-inmobiliario-la-caida-en-los-proyectos-de-construccion-tendra-consecuencias-en-el-precio-de-la-vivienda-en-armenia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/observatorioarmenia.org\/site\/observatorio-inmobiliario-la-caida-en-los-proyectos-de-construccion-tendra-consecuencias-en-el-precio-de-la-vivienda-en-armenia\/","title":{"rendered":"Observatorio Inmobiliario: la ca\u00edda en los proyectos de construcci\u00f3n tendr\u00e1 consecuencias en el precio de la vivienda en Armenia"},"content":{"rendered":"\n

I. Contexto<\/p>\n\n\n\n

Los precios se definen por los fundamentales econ\u00f3micos de la demanda y oferta. Para el caso de la construcci\u00f3n, la actual coyuntura suma ca\u00eddas en la demanda inducidas por las altas tasas de inter\u00e9s de los cr\u00e9ditos hipotecarios y el bajo crecimiento econ\u00f3mico de los hogares, que afectan la oferta de vivienda v\u00eda menores expectativas de colocaci\u00f3n de unidades y el encarecimiento de las tasas de financiaci\u00f3n de los proyectos. Este proceso tiene implicaciones de mediano y largo plazo que dificultan los ajustes r\u00e1pidos en el tiempo, por lo que los precios de vivienda pueden verse afectados, sobre todo para las unidades habitacionales de estratos bajos. El \u00cdndice de Precios de Vivienda Nueva (IPVN) indica que del total de los 53 municipios considerados, Armenia present\u00f3 una variaci\u00f3n de 17.94% del \u00edndice del IV trimestre de 2023 con relaci\u00f3n al IV trimestre de 2022. La ciudad de Ibagu\u00e9 present\u00f3 una variaci\u00f3n de 16.70%, Manizales 18.01% y Pereira 16.22%.<\/p>\n\n\n\n

II. Metodolog\u00eda <\/p>\n\n\n\n

Mediante la din\u00e1mica del IPVN se establece la tendencia de los precios en la ciudad de Armenia por estrato (bajo, medio y alto). La din\u00e1mica se trata de explicar por las tasas de crecimiento de proyectos de vivienda en las dimensiones de lanzamientos, iniciaciones y ventas. El \u00cdndice de Precios de Vivienda Nueva (IPVN), “es una operaci\u00f3n estad\u00edstica que permite medir la variaci\u00f3n porcentual promedio de los precios de venta de la vivienda nueva en proceso de construcci\u00f3n y\/o hasta la \u00faltima unidad vendida” (Dane, 2024).<\/p>\n\n\n\n

III. Resultados<\/p>\n\n\n\n

Con relaci\u00f3n a la variaci\u00f3n de precios entre trimestres consecutivos (IV trimestre 2023 frente a III trimestre 2023), se tiene que la ciudad de Armenia present\u00f3 una variaci\u00f3n trimestral de 5.05%, Ibagu\u00e9 6.34%, Manizales 2.15% y Pereira 0.46%.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia con datos Dane (2024)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Para Armenia el comportamiento de la variaci\u00f3n de precios presenta oscilaciones, pero la situaci\u00f3n del aumento de los precios de la vivienda puede mostrar el inicio de una tendencia en incremento de precios sobre todo para la vivienda de estratos bajos, como lo muestran las cifras del IPVN para las unidades habitacionales de los estratos bajos.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia con datos Dane (2024).<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

En efecto, despu\u00e9s de una disminuci\u00f3n de los precios en el segundo trimestre de 2022, estos vuelven a repuntar en el cuarto trimestre con 2.41%, para pasar a 9.08% de incremento de precios en el primer semestre del a\u00f1o 2023, 5.64% en el segundo y 2.64% en el tercero, para reportar 13.55% en el cuarto trimestre, que es muy superior a la media de los trimestres desde el a\u00f1o 2015 de 2.20%.<\/p>\n\n\n\n

Los inmuebles de estratos medios presentaron una afectaci\u00f3n de incremento de precios durante el a\u00f1o 2022, que lleg\u00f3 a iniciar con aumentos de 8.64% en el segundo trimestre, 18.22% en el tercero y 7.54% en el cuarto trimestre. El a\u00f1o 2023 no mostr\u00f3 incrementos importantes en el primer semestre del a\u00f1o, pero volvi\u00f3 a repuntar en el tercer y cuarto trimestre.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia con datos Dane (2024)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Para la vivienda de ingresos altos, los aumentos de precios han sido moderados, fluctuando entre 3.42% en el primer trimestre del a\u00f1o 2023 a 4.14% en el tercer trimestre del mismo a\u00f1o.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia con datos Dane (2024)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

La din\u00e1mica de precios en la ciudad de Armenia est\u00e1 siendo afectada por la disminuciones de lanzamientos, inicio y venta de metros cuadrado de proyectos en vivienda nueva. Estas estad\u00edsticas para el Quind\u00edo contemplan \u00fanicamente al municipio de Armenia, lo mismo las de Tolima que solo tienen en cuenta el municipio de Ibagu\u00e9. Para Caldas se contemplan los municipios de Manizales, Aguadas, Anserma, Chinchin\u00e1, La Dorada, Neira, Palestina y Villa Mar\u00eda. Para Risaralda se contemplan los municipios de Pereira, Dosquebradas y Santa Rosa de Cabal.<\/p>\n\n\n\n

Las estad\u00edsticas indican que entre el a\u00f1o 2022 y 2023, los proyectos VIS han presentado disminuciones considerables en la RAP Eje Cafetero, presentando el municipio de Armenia disminuciones en los lanzamientos de vivienda VIS de 48.30% y de No VIS disminuciones de 48.90%, para un total de 48.60% en la reducci\u00f3n de lanzamientos de los proyectos en 2023.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia con datos Camacol (2024)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

El inicio de los proyectos no es muy diferente. La ciudad de Armenia ha mostrado disminuciones en los lanzamientos de vivienda VIS del orden del -38.80%, No VIS del -71.90% para un total de -54.80%.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia con datos Camacol (2024)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Respecto a las ventas, Armenia ha mostrado disminuciones de -24.30% para la vivienda tipo VIS, de -40.90% para la No VIS y -32.10% en el total.<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia con datos Camacol (2024)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Estas disminuciones est\u00e1n repercutiendo con fuerza en la oferta, dando que entre el lanzamiento y el inicio puede haber un lapso promedio de dos a\u00f1os y entre el inicio y la venta final para el uso residencial puede ser un lapso similar, con lo que el rezago de unidades nuevas de vivienda VIS y no VIS tendr\u00e1 una ventana entre cuatro a cinco a\u00f1os en promedio.<\/p>\n\n\n\n

III. An\u00e1lisis<\/p>\n\n\n\n

Para la ciudad de Armenia, los subsidios son muy importantes en el esquema de compra de vivienda. De hecho, es la ciudad de eje cafetero con mayor n\u00famero de subsidios aprobados para compra de vivienda (Asobancaria, 2024)<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia con datos Asobancaria (2024)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Los cr\u00e9ditos hipotecarios desembolsados por el sistema bancario a usuarios de Armenia para el a\u00f1o 2023 promedian los 215, con su m\u00e1ximo valor en el mes de junio de 321 y el m\u00ednimo en el mes de enero con 108. Los \u00faltimos dos meses de noviembre y diciembre han sido en total 224 cada uno. A pesar de la din\u00e1mica, la participaci\u00f3n de dichos hipotecarios en el total del eje cafetero est\u00e1 perdiendo participaci\u00f3n (Asobancaria, 2024).<\/p>\n\n\n

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Fuente. Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia con datos Asobancaria (2024)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

El aumento del precio de la vivienda VIS y No VIS en Armenia obedece a desequilibrios entre la demanda activa y la oferta escaza. Y en el sector de la construcci\u00f3n, la demanda presenta din\u00e1micas m\u00e1s r\u00e1pidas que la oferta.<\/p>\n\n\n\n

La demanda se ha visto afectada por el incremento de la tasa de los cr\u00e9ditos hipotecarios v\u00eda aumento de la tasa de inter\u00e9s de pol\u00edtica monetaria del Banco de la Rep\u00fablica. Mayores intereses significan un mayor porcentaje de presupuesto de los hogares destinados al pago de los intereses, con el agravante de que los ingresos se ven limitados por la expectativa de un bajo crecimiento de la econom\u00eda. Esta situaci\u00f3n genera incertidumbre a los agentes econ\u00f3micos: bancos, constructoras y los mismos hogares. Muestra de lo anterior es que los desistimientos de subsidios y cr\u00e9ditos ha mostrado un incremento marcado, llegando a proyectarse cifras de -45.0% en la comercializaci\u00f3n de VIS y de -30% en la comercializaci\u00f3n No VIS (La Rep\u00fablica, 2023). Los desistimientos de vivienda como proporci\u00f3n de las ventas tambi\u00e9n muestran incrementos importantes en el a\u00f1o 2023 (Camacol, 2024).<\/p>\n\n\n

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Fuente: Secretar\u00eda de Hacienda de Armenia con datos Camacol (2024)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Las razones para los desistimientos VIS comprenden el factor de cr\u00e9dito reflejado en las tasas de inter\u00e9s (25%), ingresos del hogar (13%), incertidumbre del esquema Mi Casa Ya (31%) y asociado al proyecto (16%), entre otros. Para los desistimientos de vivienda No VIS se tiene cr\u00e9dito (31%), ingresos del hogar (31%) y asociados al proyecto (8%) (Camacol, 2024).<\/p>\n\n\n\n

La proporci\u00f3n nacional de los desistimientos por fase de obra para el 2023 son de 45% sin iniciar, 23% preliminar, 16.8% acabado y terminado y 15.2% en estructura y obra negra (Camacol, 2024).<\/p>\n\n\n\n

Las disminuciones de demanda traer\u00e1n como consecuencia la paralizaci\u00f3n de nuevos proyectos, con lo que el mercado tendr\u00e1 disponible para tranzar \u00fanicamente las existencias de vivienda, que a medida que se vayan reduciendo, presionar\u00e1n los precios al alza, sobre todo en el sector de estratos bajos. Desde el Observatorio Inmobiliario se har\u00e1 el seguimiento a la oferta inmobiliaria de vivienda nueva para que se propongan las acciones pertinentes que garanticen un mercado de vivienda nueva en condiciones adecuadas para los hogares de Armenia.<\/p>\n\n\n\n

Referencias<\/p>\n\n\n\n

Asobancaria. 2024. Foro econ\u00f3mico sectorial: construyendo m\u00e1s transformaci\u00f3n en las regiones 2024. Presentaci\u00f3n Asobancaria. Camacol, Armenia, 5 de marzo de 2024.<\/p>\n\n\n\n

Camacol. 2024. Informe de Actividad Edificadora. Febrero de 2024. Jefatura de Estudios Econ\u00f3micos y de Informaci\u00f3n Estrat\u00e9gica. [Consultado en 07\/03\/24]: Febrero 2024 | Camacol – C\u00e1mara Colombiana de la Construcci\u00f3n<\/a><\/p>\n\n\n\n

Dane. 2024. \u00cdndice de Precios de la Vivienda Nueva. Bolet\u00edn t\u00e9cnico. Bogot\u00e1, 22 de febrero de 2024. [consultado en 07\/03\/24]: bol-IPVN-IVtrim2023.pdf (dane.gov.co)<\/a><\/p>\n\n\n\n

La Rep\u00fablica. 2023. M\u00e1s de 38.056 desistimientos de vivienda. Secci\u00f3n Analistas. Guillermo Herrera. [consultado en 08\/03\/24]: M\u00e1s de 38.056 desistimientos de vivienda (larepublica.co)<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

I. Contexto Los precios se definen por los fundamentales econ\u00f3micos de la demanda y oferta. Para el caso de la construcci\u00f3n, la actual coyuntura suma ca\u00eddas en la demanda inducidas por las altas tasas de inter\u00e9s de los cr\u00e9ditos hipotecarios y el bajo crecimiento econ\u00f3mico de los hogares, que afectan<\/p>\n

Ampliar informaci\u00f3n<\/i><\/a><\/div>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-3154","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-uncategorized"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/observatorioarmenia.org\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3154","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/observatorioarmenia.org\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/observatorioarmenia.org\/site\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/observatorioarmenia.org\/site\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/observatorioarmenia.org\/site\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3154"}],"version-history":[{"count":36,"href":"https:\/\/observatorioarmenia.org\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3154\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3218,"href":"https:\/\/observatorioarmenia.org\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3154\/revisions\/3218"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/observatorioarmenia.org\/site\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3154"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/observatorioarmenia.org\/site\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3154"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/observatorioarmenia.org\/site\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3154"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}