Costos de construcción y precios de vivienda nueva en Armenia

El 22 de octubre de 2026 Bloomberg Línea publicó una nota sobre el aumento de los precios de la vivienda social en Colombia. Según el análisis de Davivienda Corredores que cita, los precios de la vivienda de interés social (VIS) subieron 10,5% anual en el segundo trimestre de 2026, frente a 9,1% en el primero. Con eso se revirtió la desaceleración que venía desde fines de 2023, mientras el índice total de edificaciones nuevas (IDPEN) se moderó de 9,2% a 8,7%.

La nota relaciona ese resultado con los costos de construcción. El ICOCED del DANE pasó de 3,6% anual al cierre de 2025 a 6,9% en agosto de 2026, y la mano de obra fue el componente que más creció (14,1%). El análisis lo atribuye al aumento de 23% del salario mínimo para 2026 y advierte que podría trasladarse en los próximos trimestres a los precios de la vivienda No VIS, que crecieron 7,0% anual.

El mercado, en cambio, está débil: en el primer semestre de 2026 las ventas de vivienda nueva cayeron 9,9%, las iniciaciones 19,6% y los lanzamientos 15,8%.

Pregunta de este informe: ¿qué pasó en Armenia con los costos de construcción y con los precios de la vivienda nueva por estrato, y qué tanto se parece a ese panorama nacional?

Datos

Se usan dos series trimestrales de Armenia con 18 observaciones cada una (marzo de 2022 a junio de 2026): el índice de costos de la construcción de vivienda nueva (total) y el índice de precios de vivienda nueva (total y por estrato bajo, medio y alto). Según la información suministrada, son el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICOCED) y el Índice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN) del DANE. Sus bases publicadas son distintas: el ICOCED tiene diciembre de 2021 = 100 y el IPVN el cuarto trimestre de 2020 = 100. Por eso sus niveles no son comparables directamente. Para comparar niveles se reexpresan ambos con base común T1-2022 = 100, el primer trimestre disponible en las dos series (el IPVN de Armenia empieza en ese trimestre). Las variaciones anuales y trimestrales no dependen de la base.

Indicadores

• Variación anual: nivel del trimestre sobre el nivel del mismo trimestre del año anterior.
• Variación trimestral: nivel del trimestre sobre el del trimestre anterior.
• Acumulada desde T1-2022: nivel del trimestre sobre el de T1-2022, menos 1. Es la variación del índice con base común T1-2022 = 100.
• Relación precio/costo: precio dividido por costos, por 100. Se calcula con ambos índices en base común y vale 100 en T1-2022; un valor de 140 indica que el precio subió 40% más que los costos desde entonces.
• Brecha: variación anual del precio menos la de los costos, en puntos porcentuales (pp).

Limitaciones

• La relación precio/costo mide cómo se movieron dos índices; no es el margen del constructor, que también depende del suelo, la financiación y los descuentos.
• Los niveles relativos dependen de la base elegida. Con T1-2022 como punto de partida, el dato inicial de cada serie pesa en toda la relación (el estrato bajo queda por debajo de su valor de T1-2022 durante el resto de 2022). Conviene leer la dirección y los cambios recientes, más que el nivel exacto.
• Los valores son nominales y sin ajuste estacional. Los costos suben en escalón en el primer trimestre, cuando se reajustan los salarios.
• Los índices por estrato pueden ser muy volátiles (cambios de composición de los proyectos, muestras pequeñas) y no traen intervalos de confianza. Un solo trimestre no confirma una tendencia.
• El estrato bajo no equivale a la VIS, y los índices de los archivos no necesariamente coinciden con el IDPEN de la nota. La comparación con las cifras nacionales es referencial (otra cobertura y fechas distintas: los costos nacionales llegan a agosto y los de Armenia a junio).
• La identificación de las series como IPVN e ICOCED del DANE y sus bases provienen de la información suministrada para este análisis; los archivos no la declaran.

Todos los cálculos se hicieron en Python directamente sobre los archivos aportados, sin ajustes. Las cifras nacionales provienen de la nota de Bloomberg Línea; no se consultaron las fuentes primarias.

Variación acumulada de cada índice entre marzo de 2022 (T1-2022) y junio de 2026 (T2-2026):

Cifras a junio de 2026

Costos: un escalón cada primer trimestre y una aceleración en 2026

El índice de costos se mueve casi en escalones: sube 8,0% en el primer trimestre de 2023, 4,0% en 2024, 3,4% en 2025 y 6,0% en 2026, y entre un primer trimestre y el siguiente queda casi plano. La variación anual bajó de 13,4% en T1-2023 a un rango de 2,6% a 3,8% durante 2024 y 2025, y volvió a subir a 5,6% en T1-2026 y 6,0% en T2-2026. Es el comportamiento que la nota atribuye al salario mínimo.

Precios totales: ciclo muy marcado y enfriamiento en el segundo trimestre

La variación anual del índice total pasó de 17,9% en diciembre de 2023 a 3,1% en diciembre de 2024 y a 15,7% en diciembre de 2025. En 2026 se enfría: +3,1% en T1 y −2,0% en T2, con 4,5% anual. Con costos a 6,0%, la brecha es de −1,5 pp, la primera con signo negativo desde T4-2024.

Por estrato: el bajo se separa de los demás

• Bajo. Sube 11,1% anual (era 12,6% en T1) y +5,5% en el trimestre. Su índice está en el máximo de la serie (206,7) y su relación precio/costo también (139,6). Esa relación cayó a 91,4 en T3-2022, su mínimo, y desde entonces subió con altibajos. La variación anual del bajo cedió entre T1 y T2, pero en nivel el índice siguió subiendo.
• Medio. Crece 6,8% anual, pero cae 3,2% en el trimestre. Su relación precio/costo bajó de 156,2 en diciembre de 2025 a 143,5. Aun así tiene la mayor acumulada desde T1-2022 (+83,8%), por encima de la del bajo (+78,7%), aunque cedió desde +89,9% en T1-2026.
• Alto. Crece 1,5% anual y cae 4,9% en el trimestre; su nivel (181,5) quedó por debajo del de diciembre de 2025 (185,6). Es el único segmento con precios por debajo de los costos en variación anual (−4,5 pp) y el de menor acumulada (+50,0%).

En el semestre (de diciembre de 2025 a junio de 2026) los costos subieron 6,4% y los precios totales 1,0%. El total refleja esa mezcla: el bajo subió 11,6% y el medio y el alto bajaron.

Frente a la nota de Bloomberg Línea

Hay dos coincidencias. Los costos aceleran en ambos lados desde niveles parecidos, y el estrato bajo crece a un ritmo similar al de la VIS nacional y por encima del resto. Hay dos diferencias. El total de Armenia crece a la mitad del ritmo nacional, por el estrato alto y por la caída trimestral del segundo trimestre. Y mientras la VIS nacional aceleró de 9,1% a 10,5%, la variación anual del estrato bajo de Armenia pasó de 12,6% a 11,1%.

La nota anticipa que el alza salarial podría llegar a los precios No VIS en los próximos trimestres. Los datos de Armenia son consistentes con esa presión pendiente: los costos subieron 6,4% en el semestre y los precios del medio y del alto todavía no lo reflejan.

Lo que sigue son lecturas de los datos, no pronósticos. Varias requieren información que no está en los archivos.

Qué vigilar en los próximos trimestres

• Si en T3 y T4-2026 los precios del medio y el alto empiezan a subir, como anticipa la nota, o si la brecha con los costos sigue siendo negativa.
• Si el estrato bajo mantiene su ritmo cercano a 11% anual.
• Ventas, iniciaciones, lanzamientos y licencias de Armenia, para saber si la demanda local aguanta un traslado de costos.
• El próximo reajuste de costos en el primer trimestre de 2027, dado el patrón de escalón.

1. Los precios superan ampliamente a los costos desde T1-2022. Desde ese trimestre los precios totales acumulan +61,3% y los costos +28,0%: unos 11,9% y 6,0% anual compuesto.
2. 2026 muestra un posible cambio de ritmo. Los costos aceleran a 6,0% anual y los precios totales se desaceleran a 4,5% (con −2,0% en el trimestre), de modo que la brecha pasa a −1,5 pp.
3. La dinámica difiere por estrato. El bajo está en máximos (+78,7% acumulado, relación precio/costo de 139,6); el medio y el alto corrigen, y el alto es el más expuesto (−4,5 pp).
4. Es coherente con la nota en lo esencial. Hay aceleración de costos y el bajo se mueve como la VIS (11,1% frente a 10,5%). El total de Armenia (4,5%) queda por debajo del nacional.
5. Falta confirmar. Son pocas observaciones y los índices por estrato son volátiles. Hacen falta los datos de T3 y T4-2026 y las cifras de ventas y lanzamientos locales.

Archivos en UTF-8 (los CSV con marca BOM para que Excel respete las tildes), con coma como separador y punto decimal. Las columnas y definiciones están en el JSON.

• Guerrero, D. (22 de octubre de 2026). Precios de la vivienda social se disparan en Colombia mientras aceleran los costos de construirlas. Bloomberg Línea.
• Davivienda Corredores. Índice Davivienda de Precios de Edificaciones Nuevas (IDPEN), segundo trimestre de 2026. Cifras citadas a través de la nota anterior (análisis de Diego Faccini).
• DANE. Índice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN), base IV trimestre de 2020 = 100. Series de Armenia aportadas por el usuario; no se consultó la publicación original.
• DANE. Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICOCED), base diciembre de 2021 = 100; Licencias de Construcción; Indicadores Económicos Alrededor de la Construcción. Cifras citadas a través de la nota anterior.
• Series de Armenia (costos de construcción y precios de vivienda nueva por estrato; IPVN base T4-2020 = 100 e ICOCED base dic-2021 = 100): archivos «analisis costos.xlsx» y «ANALISIS PRECIOS VN 22-26.xlsx», aportados para este análisis. Cálculos propios.